La situación del mercado de la vivienda ha pasado a ocupar el centro de la escena económica mundial desde el verano de 2007. Lo que en principio se previó fuese un descenso moderado de las ventas de viviendas y una estabilización de la actividad en la construcción residencial ha venido acompañado de un amago serio de crisis financiera. Dicha situación se derivó de los cambios experimentados en los últimos años en los procesos de captación de recursos por parte de las entidades financieras.

La “securitisation” de la deuda (titulización) es un proceso ampliamente desarrollado en Estados Unidos, en especial en el campo de los préstamos hipotecarios para compra de vivienda. Una vez concedido y formalizado un préstamo a comprador de vivienda la entidad prestamista procede a vender dicho préstamo a otra entidad, un fondo de inversión, por lo general. Esta segunda empresa adquiere tales préstamos emitiendo bonos de renta fija, cuyo servicio descansa en el pago de las cuotas de los préstamos por parte de los adquirentes de viviendas. La seguridad de colocación de los prestamos a comprador de vivienda ha reducido en dicho país el rigor de algunas entidades de crédito a la hora de conceder nuevos préstamos.

Un segmento de las entidades financieras de Estados Unidos ha procedido a vender créditos previamente concedidos a compradores de viviendas de escasa o nula solvencia (“subprime”). La morosidad producida en los créditos a adquirentes insolventes ha convertido en fallidos a los bonos emitidos respaldados por los mismos, muchos de ellos vendidos fuera de Estados Unidos. El vacío de liquidez y la desconfianza producida entre las entidades de crédito se ha combatido por los bancos centrales aportando recursos en cuantías sustanciales en los mercados de capitales.

Un problema específico de Estados Unidos se ha convertido en un problema financiero general, creando así unas expectativas en exceso pesimistas sobre los mercados de vivienda, que no han sido corregidas del todo con las posteriores “inyecciones” de liquidez de los bancos centrales en los mercados. Las elevaciones de los tipos de interés y las peores expectativas sobre los precios de la vivienda han reducido la demanda de usuarios y de inversores. Se ha iniciado la etapa bajista del ciclo de la vivienda, donde 2008 será un año más negativo.