Olvidan, con ello, aspectos fundamentales que hacen que la situación ahora no sea comparable estructural ni funcionalmente a la de 1996, lo que puede llevar a considerables errores en las políticas previstas y en sus resultados. En primer lugar, porque esa regulación en la ley 6/1998 ya fue declarada inconstitucional; en segundo lugar porque los efectos de su aplicación nunca han conseguido reducir los precios del suelo ni lo puede conseguir porque el mercado del suelo y de la vivienda son mercados muy alejados de la competencia perfecta (por estar tanto la oferta como la demanda segmentada y compartimentada por la importancia de su localización y por el monopolio/oligopolio de hecho en el suelo urbano); en tercer lugar porque para los promotores son los precios de la vivienda (como ellos mismos consideraban al valorar el suelo a través del valor residual) los que fijan el precio del suelo, y nunca se ha incrementado en mayor medida la oferta de viviendas que entre 1997 y 2007, a la vez que los precios crecían de manera desmesurada –crecimiento por encima del 11% anual entre 1997 y 2007- y la accesibilidad a la vivenda0 se reducía fuertemente.

Sin embargo, “el todo urbanizable” si tiene un fuerte efecto especulador e inflacionario al generar expectativas urbanísticas sobre cualquier suelo no protegido, lo que, automáticamente, implica un incremento de su precio. ¿Es esto lo que se persigue?. Porque en la actual situación española el suelo urbanizable está en exceso en prácticamente todo el territorio nacional (el OSE en su Informe sobre Sostenibilidad del año 2010, señala que el planeamiento urbanístico vigente en las áreas urbanas supramunicipales, que son las que presentan un mayor potencial de expansión, tiene clasificado una cantidad de suelo para el potencial desarrollo urbano que casi duplica la ciudad existente en las mismas).

Complementariamente, el día 22 de septiembre, en el Foro de Debates Urbanos, de la Secretaría de Estado de Vivienda se presentaba el trabajo Capitales&Ciudades+100, en el que se recoge información sobre 79 capitales de provincias y ciudades mayores de 100.000 habitantes, que cubren del orden del 4% de la superficie de España, acogen del orden del 42% de la población española y que, entre 1987 y 2006, incrementaron la superficie “artificializada” en un 44%, frente a un incremento de población del orden del 15%. No obstante, a mediados de la primera década del siglo XXI en estos 79 municipios la media del territorio ocupado por infraestructuras o urbanización no llegaba al 16% (aunque con fuertes variaciones entre ellos: desde el 5 al 100%). De este 16%, del orden de tres puntos (19% del 16%) estaba no edificado o, lo que es lo mismo, constituía una reserva de suelo para la edificación a la que había que unir un punto más que estaba en proceso de construcción. Además, atendiendo al planeamiento urbanístico vigente en los mismos, el suelo urbanizable más el urbano no consolidado implicaba una superficie del orden del 82% del suelo urbano consolidado; es decir, el planeamiento urbanístico suponía un incremento de la ciudad histórica que, en media, supera el 80% para este conjunto de municipios. Ello da lugar a una edificabilidad total para las áreas a desarrollar de cerca de 390 millones de metros cuadrados, con una potencialidad de cerca de 1,9 millones de viviendas. De ellas, según el informe citado, se han materializado un 22% y quedarían por edificar cerca de 1,5 millones.

Como he señalado en otras ocasiones, España posee del orden del 5% de su territorio “artificializado” por urbanizaciones, viviendas o infraestructuras y, en la actualidad, tras las modificaciones impuestas por la crisis, del orden de un 8% de territorio adicional que puede ser transformado-urbanizado con el planeamiento, planes infraestructurales y normativa vigente. En total, podemos situar, en la actualidad, en el orden del 13% la superficie artificial más con posibilidades de ser “artificializada”, frente a cerca de un 28% que, tras la aprobación de la Ley del patrimonio natural y de la biodiversidad, publicada en el BOE en diciembre de 2007, puede considerarse aceptablemente protegida contra la señalada artificialización; y que, en teoría, debería destinarse a la conservación y puesta en valor sostenible de la biodiversidad y de los ecosistemas presentes en la misma. Queda un 63% de la superficie que en algunos casos podría llegar a ser “artificializada” pero con una probabilidad muy pequeña.

Como hemos reiterado en otras ocasiones, este balance, desde el punto de vista territorial se podría considerar positivo si los procesos de artificialización estuvieran distribuidos por el territorio con una cierta homogeneidad, no afectaran a ecosistemas frágiles o de interés, y si los territorios con una cierta protección aseguraran la pervivencia de la biodiversidad y de los ecosistemas de mayor valor de España; y, además, si esta protección fuera acompañada de una adecuada gestión, que asegurara una preservación del patrimonio natural hacia el futuro. Desgraciadamente esto no es siempre así y la crisis y las salidas que parecen volver a considerarse –particularmente por el partido popular, por algunos partidos nacionalistas en gobiernos autonómicos y por muchos municipios con gobiernos de distintos partidos- vuelven a intentar buscar en la edificación y en la especulación del territorio una salida al grave problema del empleo y de las finanzas públicas.

Es obvio que tanto a los promotores que han sobrevivido a la crisis como a los inversores-especuladores en el mercado inmobiliario, o al propio sistema financiero, les interesa que la vivienda no disminuya de precio; y que apostarían por cualquier tipo de política de las administraciones que incidiera en parar el lento deterioro que se ha conseguido en los mismos o, por supuesto, en una reversión en la lenta caída de los precios (frenada todo lo posible por los implicados) que permita generar una nueva burbuja que atraiga de nuevo la inversión especulativa al sector. Sin embargo, afortunadamente, no es factible que tal proceso se produzca a medio plazo, ya que, como se ha señalado anteriormente, estructuralmente las condiciones son ahora muy distintas a las existentes en 1996.

En primer lugar, porque como ya es de conocimiento común, el fuerte endeudamiento y apalancamiento de las familias y de las empresas junto al hecho de que, como señala el Banco de España, la exposición del sistema financiero español a la edificación sea del orden de 217.000 millones de euros, con prácticamente la mitad en créditos problemáticos, hacen muy difícil pensar en la canalización de nuevas inversiones con base especulativa hacia el sector. Y sin ésta, la demanda solvente, para la creación de nuevos hogares o turístico-residencial (segunda residencia), difícilmente va a superar las 300.000 viviendas al año. Y ello, en el marco de un parque de viviendas del orden de 27 millones con menos de 17 millones de hogares o, lo que es lo mismo, con más de 10 millones de viviendas en segunda residencia, inversión especulativa o ruina/abandono rural, en el que el número de viviendas en venta potencial, a finales de 2009, se podía estimar en del orden de dos millones entre nuevas y de segunda mano; aunque, evidentemente, tanto la oferta como la demanda presentan una diferenciación territorial muy marcada, con espacios en los que se pueden prever dinámicas muy diferenciadas. En este sentido, en la Figura siguiente se recogen los resultados elaborados personalmente para el trabajo dirigido para el Ministerio de Medio Ambiente y Medio Rural y Marino: “TRANSFORMACIONES EN EL MODELO TERRITORIAL ESPAÑOL 1978-2008 Y PROSPECTIVA AL HORIZONTE DEL 2015”, donde se aprecia esta importante diferenciación territorial en la demanda anual media previsible de viviendas principales y totales para el horizonte del 2015.

En segundo lugar, una nueva burbuja especulativa es muy improbable porque una parte significativa de la exposición del sistema financiero, promotores e inversores especulativos está ligada a los suelos urbanizables o urbanos no consolidados, cuya edificación no se ha materializado (con, como se ha señalado, del orden de 1,5 millones de viviendas potenciales sólo en los 72 municipios antes citados) y cuya tasación para los créditos se ha realizado a un valor (utilizando la técnica del valor residual con unas hipótesis de precios de la vivienda crecientes, siguiendo las pautas del período 2000-2007) muy superior al actual valor de mercado. El resultado es la inviabilidad de desarrollar la inmensa mayoría de estos suelos hasta que los precios de la vivienda se aproximen a los irracionalmente previstos, salvo si los promotores o inversores especulativos que continúan en el negocio renuncian a los beneficios esperados en la operación -en gran parte ya apropiados y distribuidos- o si los bancos, que se han quedado con muchos de estos suelos ante la salida-expulsión de promotores del negocio en España, no asumen su desarrollo, como mal menor, confiando en una recuperación pausada de los precios de la vivienda. En todo caso hay un fuerte exceso de suelo ocioso sobrevalorado con pocas posibilidades de ser desarrollado en la mayoría de las áreas de posible expansión urbanística.

Estos precios, en tercer lugar, distan de haberse situado en niveles acordes con las nuevas circunstancias socioeconómicas del país, estimándose que su bajada, artificialmente retenida en lo que se refiere a las nuevas viviendas en posesión de promotores, inversores especuladores y sistema financiero con capacidad de resistencia (respecto a la media del 2007, en el segundo trimestre del 2011 los precios de vivienda nueva habían bajado del orden del 6%, frente al 22% del de segunda mano, con una media cercana al 15%) tienen todavía un recorrido a la baja que duplica la producida desde los citados máximos históricos, sobre todo en las áreas (arco mediterráneo, periferia de las regiones funcionales urbanas, áreas de segunda residencia) en las que el desequilibrio oferta-demanda es mayor a los precios registrados.

El último aspecto a destacar en este artículo es que mucha población ha sufrido las consecuencias directas y es ahora consciente de la falsedad de la tradicional justificación demagógica de los mecanismos que propician la especulación urbanística, que suele loar la demanda de vivienda en propiedad como forma de facilitar el acceso a la vivienda para cualquier persona y circunstancia. Esta justificación viene cultural y mediáticamente ligada a dos principios falsos: que la compra de la vivienda con la hipoteca correspondiente cuesta lo mismo que el alquiler, lo que no es cierto de forma integrada ni en cuanto a riesgos ni en cuanto a dependencia y a movilidad potencial del residente (aspectos que no se citan ni valoran para el adquiriente); y que las viviendas nunca bajan de precio y son la forma más rentable de canalizar los ahorros para el futuro, lo que no es históricamente cierto, ya que los ciclos bajistas, en España, han llevado a pérdidas reales de valor superiores al 40% (1979-1986) y existen productos de inversión de rentabilidad mucho más segura y estable (empezando por la propia deuda pública) que no tienen el riesgo de pérdida del patrimonio por impago de las correspondientes hipotecas.

Como conclusión, no hay que olvidar que los cíclicos procesos especulativos en el suelo y la vivienda con la creación de sucesivas burbujas inmobiliarias siempre han terminado con graves crisis en la economía española, y que el último de ellos ha llevado en la actualidad a una de las fases de mayor inestabilidad, paro y malestar social del país. La situación en España para el sector exige soluciones centradas en la sostenibilidad económica y ambiental a largo plazo, promoviendo un urbanismo y una ordenación del territorio que, ante la situación de crisis global, planteen salidas que exigen importantes cambios estructurales, con la promoción de la movilidad social (potenciación del alquiler) y de la regeneración urbana con la mejora de la eficiencia energética y ambiental de edificios y ciudades. No se puede olvidar que los procesos de planificación –y las decisiones políticas que implican- tienen efectos muy sustanciales sobre el territorio, la economía y el paisaje, de gran perdurabilidad en el tiempo (porque son muy difíciles y costosos de corregir en la mayoría de las ocasiones) y sobre los propios ecosistemas y recursos naturales que constituyen uno de los principales valores patrimoniales de este país. Y, desde luego el “todo urbanizable” que ya puso en marcha el partido popular en el gobierno en 1998 ha tenido efectos desastrosos para la mayoría de la población y una importante superficie del territorio español, aunque ha generado importantes beneficios para algunos promotores y especuladores inmobiliarios. ¿Es esto lo que se pretende de nuevo?