Tradicionalmente, las salidas históricas de las crisis en España, tras las devaluaciones monetarias que iniciaban un nuevo ciclo (básicamente por abaratamiento de las exportaciones, sustitución de importaciones, incremento del turismo exterior de masas barato, y atracción de capitales exteriores a las compras de bienes devaluados) venían muy directamente ligadas a la potenciación de la construcción y a los inicios de una nueva burbuja especulativa en viviendas. Esta potenciación, atendiendo a los datos “fundamentales” de la economía española y del sector del suelo/vivienda, es prácticamente imposible de repetir en la actualidad, tanto en lo que atañe a la inversión pública en construcción, por las exigencias de reducción del déficit fiscal hasta prácticamente la década de los veinte, como por el exceso de oferta de suelo y viviendas existentes en el mercado en la actualidad ante el desaforado ritmo promocional propiciado por el boom especulativo 1998-2007.

En efecto, atendiendo a los fundamentales de los mercados del suelo y de la edificación en España, el análisis, pese a la diversidad y diferencias entre los datos de distintas fuentes, incluso oficiales, ofrece pocas dudas. En España tenemos del orden de 25,3 millones de viviendas para unos 46,5 millones de habitantes y unos 18,2 millones de hogares, lo que implica del orden de 7,1 millones de viviendas no principales (secundarias y vacías) de las que del orden de la mitad (más de 3,4 millones) estaban vacías según el censo de 2011; y la estimación del stock de vivienda nueva sin vender se sitúa por encima de las 0,5 millones de viviendas (a 31 de diciembre de 2012 el Ministerio de Fomento las estimaba en 583.453 viviendas, con un descenso respecto al año anterior que, ante la drástica reducción en el número de viviendas terminadas, se situaba en el 7%).A esta cifra de viviendas nuevas vacías sin vender hay que unir las de segunda mano (las compradas para especular más las de rotación normal y por herencia) y en disposición de venta, junto al creciente número de viviendas de segunda residencia no sostenibles por las familias, como consecuencia del incremento del IBI (fuente futura básica de financiación municipal con costes crecientes para el propietario), de la electricidad, agua y restos de servicios a abonar. El resultado total es una cifra difícil de precisar (hipótesis básicas atendiendo a la distribución del parque permitirían hablar de unos 2,2 millones de viviendas), pero de magnitud muy superior a la demanda previsible, al menos, en el próximo decenio.

En 2007 el Colegio de Arquitectos visaba más de 915.000 viviendas, con una media superior a las 76.000 al mes. A finales del primer trimestre de 2014, el número de viviendas mensuales terminadas se situaba, según el último Boletín del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, en el entorno de las 5.000 entre libres y protegidas (del orden de 60.000 viviendas al año, cifra del orden de 13 veces inferior a la de 2007);y con un precio medio que era el 69,5% del correspondiente al máximo del primer trimestre de 2008. Las licencias para vivienda de nueva planta se sitúan en cifras del orden de la mitad de las terminadas. Las licencias de rehabilitación se situaban en el entorno del 16% de las de nueva planta (del orden de unas 400 al mes), con un sensible crecimiento respecto a su peso tradicional en el conjunto. La rehabilitación y reforma/reemplazo de viviendas va ganando peso en el total de la actividad.

En paralelo, el suelo también ha registrado una reducción muy significativa en precio y volumen de transacciones. Las transacciones en suelo son ahora sólo del orden de la cuarta parte de las registradas en 2007, y presentan un cambio radical en su estructura: de ser las personas físicas quienes duplicaban a las jurídicas en las compras de 2007, se ha pasado a que las jurídicas más que tripliquen el volumen de transacciones de las físicas en la actualidad. Las transacciones de suelo afectaron, en 2013, a 2.113 ha, menos de la quinta parte de las 11.600 ha del año 2004, aunque con un incremento del 6,7% con respecto al año anterior, fundamentalmente por el papel de la banca y de la SAREB en el proceso al que nos referiremos con posterioridad. Por otra parte, el valor del suelo vendido en 2013 representa la décima parte de la cifra de 2004, con un precio unitario cercano a la mitad respecto a ese año. El precio medio del suelo urbano objeto de transacción se ha visto reducido en ese mismo período a menos de la mitad, con una caída más significativa en los municipios de más de 50.000 habitantes.

En este marco, una característica muy importante para valorar la situación, es la de tener en cuenta que en el uso del parque de viviendas español nos encontramos una importante tradición de potenciar la propiedad de la vivienda frente al alquiler: del orden del 79% de los hogares españoles tienen su vivienda en propiedad, frente a una cifra media de los 28 países de la Unión Europea del orden del 70%, y muy inferior en países más desarrollados como Alemania, Holanda, etc… Pero, en todo caso, dada la evolución prevista de la población española y las previsiones de creación de nuevos hogares para el próximo decenio, la necesidad de nuevas viviendas con la finalidad de residencia principal se sitúan muy por debajo del stock de vivienda a la venta existente; si bien un análisis más preciso territorialmente, muestra grandes diferencias entre ciudades de distintos territorios, con ámbitos como Madrid, Barcelona, Bilbao, etc., donde el stock disponible puede verse presionado por la demanda en mayor medida, sobre todo para determinadas tipologías de viviendas.

En todo caso, estamos lejos de que sean viables las grandes promociones de vivienda que se produjeron en el boom especulativo de 1998 a 2007. La vivienda a la venta (nueva o de segunda mano refugio de inversión especulativa) más las viviendas en proceso de desarrollo como consecuencia de las promociones asociadas al anterior boom, más el suelo en manos de la banca, SAREB y promotoras llevarían a un parque adicional en oferta que se puede situar en el entorno de los 11 millones de viviendas; oferta imposible de absorber por el mercado en los próximos veinte años. Si bien nuevamente hemos de hacer referencia a la matización de las situaciones diferenciales en ciertas tipologías de vivienda (lujo y de alta centralidad, fundamentalmente) y en la diferente situación de distintos territorios y ciudades.

En este marco, ¿qué factores pueden dar lugar a que se desate una nueva espiral especulativa en el suelo y vivienda, que reproduzca procesos tradicionales en una economía y gobierno de las administraciones públicas españolas que siguen esperando resolver sus problemas de acumulación, crecimiento y empleo a través de la construcción y de los servicios turísticos, en vez de potenciar la transformación del modelo productivo hacia la economía verde/sostenibilidad ambiental y el conocimiento? La respuesta es sencilla porque, aunque bajo circunstancias y condicionamientos muy diferentes, los procesos de inicio de burbuja especulativa han venido siendo históricamente relativamente similares.

En primer lugar, hay que citar la incidencia de los “fondos buitre” y de los inversores extranjeros que aterrizan en el país aprovechando “gangas”, cuando se producen reducciones de valor patrimonial significativas, bien por devaluación en el tipo de cambio –caso de ciclos anteriores bajo la peseta- o bien por devaluación socioeconómica y salarial, unida al estallido del boom inmobiliario-especulativo del período 1998-2007, y correspondiente desplome de precios, como ha acontecido desde 2008 en España. En este sentido, es relevante que los citados fondos buitre (Apollo, Kennedy Wilson y TPG, fundamentalmente) hayan adquirido y gestionen en la actualidad del orden de la mitad de los inmuebles de la banca, lo que implica más de 82.000 inmuebles valorados en más de 20.000 millones, además de volúmenes adicionales asociados a créditos inmobiliarios. Su objetivo es básicamente especulativo, esperando colocar en el mercado este patrimonio cuando se haya producido la revalorización adecuada que, naturalmente, ellos son los primeros en querer acelerar. En todo caso, se constata que la inversión extranjera en inmuebles no ha dejado de incrementarse desde 2010 hasta 2014, representando cerca del 17% del total de transacciones en vivienda en la actualidad.

El segundo factor a considerar tiene que ver con el incremento de rentabilidad producido en el mercado del alquiler, frente a una rentabilidad de los depósitos de capital absolutamente marginal, y a cierto recalentamiento de la bolsa o de los mercados de inversión alternativa, como consecuencia de la falta de paralelismo entre las mejoras de las cotizaciones y la mejora de la economía, en España y en la Unión Europea. La disminución del precio de la vivienda y el hecho de que su alquiler haya continuado aumentando su rentabilidad, consolidándose la tendencia de los últimos años, hasta alcanzar un valor del 4,75% en el último trimestre del año 2013, son otros factores de atracción hacia la inversión en viviendas, con la esperanza de que, adicionalmente a la citada rentabilidad del alquiler se sume la revalorización de la propia vivienda; por lo que también este conjunto de inversores están interesados en un incremento del valor de las viviendas.

El tercer factor tiene que ver con la mejora de la accesibilidad económica media a la adquisición de una vivienda, atendiendo a que la relación entre el precio de la vivienda y la renta bruta por hogar se ha reducido, desde el máximo de 7,6 años en 2006, a cerca de seis años, en 2013, y a del orden de 5,9 en 2014, según el Banco de España. En términos de esfuerzo económico, el valor medio se sitúa, en el primer trimestre del año 2014, en el 33,8% de la renta disponible por hogar, con una reducción no muy sensible respecto años anteriores, pese a la caída del precio de la vivienda, por la caída paralela de la renta disponible por la crisis. Aunque hay que destacar que los datos medios anteriores no reflejan adecuadamente el incremento de desigualdad en las rentas generada en España y, por lo tanto, enmascaran las dificultades de acceso reales para formar nuevos hogares por parte de los jóvenes, normalmente en situaciones muy precarias por las nuevas condiciones del mercado laboral y con rentas muy inferiores a las medias. En todo caso, sin embargo, la mejora de los indicadores de acceso a la vivienda necesariamente tiene su correlato en un incremento de la demanda de adquisición de viviendas.

Un cuarto factor es una cierta mejora en el acceso a los préstamos hipotecarios, tanto por la reducción de los tipos bancarios (fundamentalmente el Euribor utilizado como referencia para las hipotecas, situado en mínimos históricos del 0,366%) como por el exceso de liquidez bancaria (en vez de cobrar están llegando a pagar por préstamos en el interbancario). El dato del Banco de España para el cuarto trimestre de 2013 recoge la concesión de 44.407 préstamos hipotecarios, con una tendencia creciente, aunque esta cifra sea casi la tercera parte de los créditos concedidos en el mismo trimestre del 2010, donde se elevaban a los 120.035 préstamos. Desde entonces el número e importe de los créditos presenta una tendencia claramente creciente, aunque en contra actúa el doble hecho de que, como reflejo del incremento de la desigualdad en España, hay que señalar que las ejecuciones hipotecarias, en el primer trimestre de 2014, ascendieron a 18.971viviendas afectadas (un 8% más que hace un año) de las que corresponden a vivienda habitual 9.464 (un 4% menos que hace un año). Y que, simultáneamente, el crédito dudoso todavía se mantenía en un 37,85% para la financiación de actividades inmobiliarias.

Un quinto factor es el peso ideológico que gravita sobre el sector. Ya se recogía en un artículo de esta sección de 17 de noviembre de 2013 (Urbanismo y territorio. ¿Volvemos a las andadas?) el fuerte peso de la ideología liberalizadora en la potenciación de la especulación del suelo. En él se hacía referencia a que en agosto de 2013 la Comisión Nacional de la Competencia (CNC) volvía a abrir el problema del suelo y su incidencia en la competencia, con un denominado “Problema de competencia en el mercado del suelo en España. Documento de discusión”. En él se recordaba un Informe de 1993 del mismo organismo, y se traían a colación conclusiones de otros informes de la OCDE y FMI, promotores del liberalismo como base de regulación de la actuación urbanizadora y edificatoria, llegando a conclusiones evidentes, ya que estaban implícitas en las premisas del análisis: el factor que más incide en la reducida elasticidad del suelo en España es el factor regulatorio o, lo que es lo mismo, el urbanismo es el responsable de la burbuja inmobiliario-especulativa. Cuando se señala que esto contradice el hecho de que el PP liberalizó el suelo en 1998, haciendo urbanizable todo el no protegido, y que ello ha llevado al mayor boom especulativo, de construcción de viviendas vacías y de incremento en los precios del suelo nunca registrados en España, la contradicción la resuelven, como gustan de decir los representantes del sector inmobiliario, diciendo que esa ley no se llegó a aplicar, porque las comunidades autónomas y los ayuntamientos lo impidieron. Lo cual no parece muy coherente con las cifras de suelo desarrollado para la urbanización, que ha alcanzado volúmenes record en el período (con muchas hectáreas urbanizadas y abandonadas), ni con el número desproporcionado de viviendas edificadas entre 1998 y 2007, muy alejado de las necesidades reales de vivienda de este país, sin que el precio mermase en lo más mínimo, y, más bien al contrario, alcanzase records europeos de crecimiento. Pese a esta constatación, la conclusión es la buscada desde el inicio y ya recogida en su Informe de 1993: hay que convertir “en suelo apto para ser urbanizado todo el suelo que no deba estar protegido por motivos de interés público convenientemente justificados (principalmente riqueza natural, ecológica y paisajística, y zonas de riesgo)” (epígrafe 132 de la página 51 del señalado informe de agosto de 2013). Con ello se abriría a nuevo suelo un proceso de acumulación de plusvalías, ahora imposible en el gran volumen de suelo calificado y en gran parte hipotecado a precios muy distantes de su valor actual de mercado, y que han terminado en muchos casos en el “banco malo” (SAREB) que, aunque vende con descuentos muy sustanciales, poco tienen estos que ver con las plusvalías esperables que se obtienen al pasar de un suelo no urbanizable, o rústico, a suelo urbanizable o urbano.

En este marco general, hay factor fundamental que posibilita el inicio de un proceso especulativo. Así, hay que destacar la importancia que tanto en el período 1985-1991 como en el de 1996-2007, han tenido en España los que denominamos “precios de referencia” en la elevación especulativa de los precios del suelo y de la vivienda; “precios de referencia” que vienen asociados a la presión de segmentos de la demanda con alto poder adquisitivo, que inciden sobre localizaciones específicas de oferta necesariamente muy restringida: el terciario, el residencial de elevado poder adquisitivo y la inversión inmobiliaria especulativa selectiva. Ello es así porque en el suelo urbano central de los principales núcleos urbanos (Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao,…) los solares disponibles son muy escasos y, aunque su uso está condicionado por el entorno, la normativa y las ordenanzas urbanísticas, el suelo y la vivienda de características singulares (de lujo y de alta centralidad, fundamentalmente) están fuertemente controlados. Así, la vivienda central de lujo en el mercado libre de las grandes ciudades tiene un control prácticamente monopolístico, y las escasas actuaciones viables sobre el mismo se realizan con valoraciones muy altas respecto a los valores medios. El límite al precio de la edificación en estas áreas viene dado por la capacidad de compra de la demanda potencial y por las expectativas, fácilmente controlables, de revalorización de los usos o actividades que se desarrollen. Además, determinadas tipologías edificatorias y localizaciones tienen un efecto demostración muy importante, con un peso muy fuerte en la fijación de la evolución de los precios de la edificación en el conjunto de la ciudad y en su área de influencia. Por ello, los precios de estas edificaciones singulares, que denominamos “precios de referencia”, se establecen de forma puntual, y suelen presentar saltos temporales muy significativos en la remuneración por metro cuadrado de techo. Adicionalmente hay que señalar que estos “precios de referencia”, y su evolución temporal, tienen una importancia fundamental en el proceso de traslación de los precios “por ondas” hacia los ámbitos adyacentes y hacia los municipios limítrofes, lo que explica que se den pueblos del medio rural, sin demanda real de vivienda significativa ni tensión en los mercados de suelo o vivienda, donde los precios terminen asemejándose a los de otras áreas del mismo “nivel de onda”. De esta manera, la fácil especulación generable en los “precios de referencia” marca la pauta de las tendencias especulativas para el resto del territorio.

Un último factor imprescindible para iniciar el ciclo especulativo, es la difusión y propaganda respecto a que “se ha tocado fondo” en la devaluación, en primer lugar, y a que se está produciendo la recuperación de precios en el mercado de la vivienda, en segundo lugar, con lo que es el “momento idóneo para invertir”, ya que en años sucesivos la revalorización será imparable. Fase en la que los medios de comunicación juegan un papel fundamental, y en el que se encuentran fuertemente inmersos en la actualidad.

Se da así la paradoja de que en una situación en que parecería impensable el inicio de una nueva burbuja especulativa en suelo y vivienda, la confluencia de los anteriores factores con unas administraciones que ven con muy buenos ojos la reactivación de un sector que tan buenos ingresos le genera a corto plazo, puede llevar a reproducir procesos de cuyos resultados tenemos todavía claramente constancia en la crisis actual. Por ello, es conveniente concluir este artículo recordando que en la crisis actual de España, la especulación inmobiliaria potenciada en 1998 por el partido popular, y no corregida entre 2004 y 2007 por el partido socialista, ha jugado un papel fundamental dicho proceso especulativo. Y que, adicionalmente a las graves consecuencias de los incrementos en el precio de los productos inmobiliarios sobre el problema del acceso a la vivienda (alquiler o compra) de la población (sobre todo para la de menor capacidad adquisitiva: rentas bajas y jóvenes) otros aspectos negativos de este proceso especulativo se sitúan en:

Implica una transferencia de renta regresiva desde los no poseedores de productos inmobiliarios, a los poseedores de los mismos, donde los especuladores son los principales beneficiarios.

Implica un incremento del peso de los productos inmobiliarios sobre la totalidad del capital necesario para una inversión productiva, reduciendo el capital utilizable para la misma.

Incentiva la deslocalización, con la desaparición de actividades productivas que ven como alternativas más rentables la rentabilización de su patrimonio inmobiliario.

Incentiva la localización ilegal o irregular de actividades, con el incremento de los impactos ambientales negativos asociados.

Potencia la reaparición del hacinamiento, de los barrios marginales y del desarrollo de infraviviendas.

Genera tensiones para el incremento de edificabilidades y densidades en la ciudad consolidada y sobre la periferia, a la vez que dificulta la disponibilidad de suelo para el desarrollo de dotaciones, o de viviendas de protección pública.

Dificulta el desarrollo de políticas de vivienda en alquiler y la conveniente movilidad deseable para la población potencialmente activa, sobre todo cuando el alza coexiste con tipos hipotecarios muy reducidos.