Tal vez porque lo realizó un catedrático de derecho administrativo con muy escasa experiencia en el sector, o porque por aquél entonces se estaba entrando en la fase bajista de la última burbuja inmobiliaria generada en el período 1986-1991 y las presiones del sector –de manera similar a lo que sucede en la actualidad- trataban de frenar las cargas administrativas impuestas por la legislación vigente, lo cierto es que la tesis fundamental del Informe del Tribunal de Defensa de la Competencia era que el mercado del suelo era un mercado regulado arbitrariamente por la Administración Local, en el que “la posibilidad de que se implante un determinado uso en el territorio viene condicionada discrecionalmente por el Ayuntamiento, en base a la negociación que éste realiza con cada demandante”. El resultado de esa negociación, para el Tribunal, era que el Ayuntamiento realizaba una concesión monopólica al demandante, impidiendo la existencia de competencia. Curiosamente, el sistema que describía -que es el que incorrectamente pensaba el Tribunal que representaba la “criticable” situación española- se parecía mucho al sistema existente en Estados Unidos, pero absolutamente nada al sistema español.

El sistema español en sus sucesivas leyes urbanísticas siempre parte del principio de romper el monopolio que podría significar que cada propietario -y solo él- pudiera hacer lo que quisiera en «su» suelo, para regular pública, transparente y articuladamente los usos cuya interdependencia mejor pueden contribuir al bienestar de sus ciudadanos. La discrecionalidad de la administración no existe en absoluto (salvo en los casos de gestores asociados a promotores corruptos) y la posibilidad de control público de los procesos urbanísticos está absolutamente garantizada por la Ley (otra cosa es el grado de implicación de la sociedad y el control que ésta realiza para defender sus intereses).

Si la tesis fundamental sobre cómo se regulaba el proceso urbanístico era errónea, era natural que también lo fueran en gran parte las recomendaciones y análisis que se realizaban por parte del Tribunal. Y aun siendo bienvenida la recomendación de crear una Comisión (que se creó y elaboró el denominado Documento de Salamanca) que pudiera continuar la labor del Ministerio en el proceso de desburocratizar y flexibilizar algunos de los aspectos normativos que habían ido quedando obsoletos con el paso del tiempo, había que señalar que la normativa vigente había sido un paso importante en la articulación de mecanismos para el control de la especulación y para el funcionamiento democrático de nuestras ciudades. Porque, como se había documentado en distintos estudios del MOPTMA, el suelo es un mercado claramente monopolista en el suelo urbano y frecuentemente oligopolístico en el suelo urbanizable, por lo que parecería que la consideración de dichos mercados imperfectos por parte del Tribunal de Defensa de la Competencia se debería haber basado en la existencia de estas «situaciones de monopolio u oligopolio», más frecuentes cuando la intervención administrativa para hacer cumplir la normativa vigente era más laxa.

No era éste su enfoque, ni era a combatir esta situación hacia la que apuntaban las recomendaciones que el Tribunal realizaba; sino hacia un objetivo mucho más concreto: conseguir que todo el suelo que no estuviera protegido fuera urbanizable y edificable a instancias de su propietario. Objetivo que materializaría posteriormente el Gobierno del Partido Popular a partir de 1996 y concretaría más específicamente en su Ley del suelo de 1998, que es uno de los factores impulsores de la burbuja inmobiliaria-especulativa en la que se ve inmerso el territorio español desde 1998 a 2007, y por el que estamos viviendo muchos de los problemas asociados a la crisis actual. No es casual que sea de la misma época -1997- la Ley de Liberalización del Sector Eléctrico, que nos ha llevado a una de las situaciones de máxima irracionalidad también en este sector.

¿Por qué traigo a colación la referencia a sucesos de hace veinte años?. Porque, curiosamente, en agosto de este año la Comisión Nacional de la Competencia (CNC) volvía a abrir el problema del suelo y su incidencia en la competencia, con un denominado “Problema de competencia en el mercado del suelo en España. Documento de discusión”. En él se recuerda el informe al que me refería anteriormente, y se traen a colación conclusiones de otros informes promotores del liberalismo como base de regulación de la actuación urbanizadora y edificatoria. Me refiero a la OCDE y al FMI, que reiteradamente han destacado cómo “las rigideces en la oferta de suelo generadas por la regulación urbanística inciden en el proceso de formación del precio del suelo y de la vivienda, favoreciendo el incremento y la volatilidad de los precios y exacerbando el ciclo inmobiliario de la economía española, lo que contribuye a una mayor inestabilidad macroeconómica”.

Con datos que se refieren a la densidad de población española y a la evolución de los precios de la vivienda llegan a la conclusión, que ya estaba presente en el Informe de 1993, que el factor que más incide en la reducida elasticidad del suelo en España es el factor regulatorio, reiterando las conclusiones del FMI y de la OCDE, en cuyos cálculos se basan, y consecuentemente de cuyos análisis infieren los mismos resultados. Es decir, el urbanismo es el responsable de la burbuja inmobiliario-especulativa y no importa que la normativa del PP generalizara el suelo urbanizable, porque, como gustan de decir los representantes del sector inmobiliario, esa ley no se llegó a aplicar porque las comunidades autónomas y los ayuntamientos lo impidieron.

En el documento de la CNC se utilizan los datos y reflexiones de los Boletines de Suelo y Vivienda del Ministerio de Fomento, pero no precisamente para llegar a las conclusiones que cualquier lector no identificado con un determinado enfoque podría colegir y a los que habremos de referirnos en un próximo artículo, sino para concluir que lo que denominan la “frontera urbanística” que implica la clasificación y calificación de suelo “constituye un mecanismo de cantidad, que no sirve para corregir de forma eficiente los fallos de mercado vinculados al crecimiento excesivo de la ciudad”. Además, “la frontera urbanística reduce adicionalmente la elasticidad de la oferta de suelo, y otorga poder de mercado a los propietarios de suelo susceptible de ser urbanizado, lo que hace más probables las denominadas prácticas de retención del suelo (también denominadas de “especulación”), que, en principio, de acuerdo con el marco legal (en concreto, el artículo 47 de la Constitución Española de 1978), el urbanismo español debería tratar de combatir.” Y, no podemos enumerar todos los aspectos que reitera del informe de 1993 (facilidades para la arbitrariedad y la corrupción, dificultades para la instalación del comercio, etc.) para concluir en la misma tesis buscada: hay que convertir “en suelo apto para ser urbanizado todo el suelo que no deba estar protegido por motivos de interés público convenientemente justificados (principalmente, riqueza natural, ecológica y paisajística, y zonas de riesgo)” (epígrafe 132 de la página 51).

¡Por fin nuevamente la solución! Pero, la solución ¿a qué? ¿Al inicio de otro proceso de acumulación de plusvalías en los especuladores inmobiliarios como el que se produjo a partir de la base inferior del anterior ciclo bajista del precio del suelo, de 1992 a 1996, posibilitada por la regulación “liberalizadora” del gobierno del partido popular? Pues tal parece, porque en coincidencia con lo que entonces sucedía, la inversión inmobiliaria especulativa extranjera ya ha encontrado que los precios del suelo y de la vivienda “de valor” tienen niveles en los que conviene invertir para lograr plusvalías, y el momento de “posicionarse en el mercado”, como dicen los expertos de la especulación, parece el idóneo.

Pero hay un problema para el negocio. Hay muchísimo suelo urbanizable sin desarrollar y muchas viviendas sin vender que, por desgracia fueron sometidas a hipotecas muy por encima del valor actual de mercado de ese suelo y de esas viviendas, y que han terminado en muchos casos en el “banco malo” (SAREB) que, aunque vende con descuentos muy sustanciales, poco tienen que ver las plusvalías esperables con las que se obtienen al pasar de un suelo no urbanizable, o rústico, a suelo urbanizable o urbano. Y aquí aparece con claridad meridiana la justificación del nuevo informe preparatorio de ¿una nueva liberalización del suelo para aumentar la competencia?. ¡Abramos la posibilidad de edificar en cualquier suelo no protegido y generaremos de nuevo riqueza por las plusvalías expectantes asociadas al valor futuro de las viviendas que realizaremos!

Pues parece que en esas estamos; y que los efectos de la crisis actual sobre la sociedad española, con sus secuelas de paro y empobrecimiento, los terrenos abandonados a medio urbanizar, las viviendas abandonadas a medio construir y el suelo urbanizable disponible, o las viviendas en venta o vacías, no son motivos suficientes para inducir a reflexión a los sesudos redactores de estos informes. ¿O será que después de cuarenta años dedicado a estas tareas del urbanismo y de la ordenación del territorio no me he enterado de nada?