Iniciábamos esta serie de artículos planteándonos dos cuestiones: si en España existía, o no, una burbuja inmobiliaria especulativa, y si una moratoria en el precio del alquiler, similar a la puesta en práctica en Berlín podría aplicarse con éxito en España.

En el primer artículo se realizaba una reflexión sobre el derecho constitucional al acceso a una vivienda digna, y detallábamos el papel especulativo del mercado de la vivienda privada, donde lo que denominábamos los “precios de referencia” y su fácil manipulación en un submercado de pisos de lujo claramente monopolista, se ha comprobado que tienen una influencia muy elevada sobre la tendencia especulativa de los precios en el conjunto de la ciudad, del país e, incluso, como remarcaba el propio FMI, de los precios internacionales.

La conclusión del artículo era que la ausencia de tensiones especulativas que señalaban Banco de España (BdE), Gobierno, la Autoridad Nacional de Estabilidad Financiera, la patronal bancaria AEB, o el propio BCE se basan en indicadores medios estatales, con enfoques inadecuados para prevenir la creación de un nuevo ciclo especulativo que conduzca a un nuevo “boom” y crisis en el sector. Los factores de impulsión especulativa del nuevo ciclo ya están claramente presentes en España, y siguen pautas similares a las producidas en ciclos financiero-especulativos anteriores, como nos muestra lo que está sucediendo en esos “precios de referencia” en Madrid o en Barcelona, entre otras ciudades.

En el segundo artículo atendíamos a los datos derivados de la última encuesta del CIS, de junio de 2019, al Informe FOESSA de este año 2019, y al “Estudio sobre la gestión de la vivienda en el ayuntamiento de Madrid”, de diciembre de 2018, documentos que recogían datos y reflexiones muy significativas sobre la problemática de la vivienda, llegando a tres conclusiones fundamentales:

  1. Con respecto a la Encuesta del CIS sorprendía la escasa valoración de la vivienda como problema por los encuestados, que le situaba lejos de lo que sí se muestran como principales preocupaciones de los mismos: el paro; los políticos y la política; la corrupción y el fraude; la economía; la sanidad; el empleo; la inmigración o los problemas sociales, añadiéndose dos cuestiones adicionales en cuanto a su incidencia personal en el encuestado: pensiones y educación. Respuestas comprensibles a la luz de que entre los encuestados más del 50% tiene vivienda propia totalmente pagada, un 25% con hipoteca pendiente de pago y sólo un 16% alquilada a precio de mercado; que el 82% de los encuestados prefieran una vivienda en propiedad y sólo el 13% en alquiler, dos terceras partes de los cuales lo hacen por no disponer de dinero suficiente para la compra. Y ello pese a que se reconoce la mayor libertad y capacidad de adaptación asociada al alquiler, sobre todo por parte de los jóvenes.
  2. La población se localiza en las ciudades en función de sus rentas disponibles, sin mayor mediación que las rentas y el mercado de precios, lo que lleva a un incremento progresivo de la desigualdad entre las distintas zonas de la ciudad, lo que lleva a que el Informe FOESSA asigne a la vivienda un papel fundamental como mecanismo de desigualdad muy directamente asociado a los procesos de riesgo de pobreza y exclusión social. Y su incidencia se ha incrementado muy significativamente en la última década, agravando la situación de vulnerabilidad de más del 10% de los hogares en 2018 lo que, adicionalmente, tras el incremento del coste del alquiler, ha implicado incremento de las tensiones en el riesgo de desahucio.
  3. En los tres documentos se destaca la importancia del papel de la administración pública en la garantía del acceso a una vivienda digna (un 90% de los encuestados por el CIS defienden un papel activo de la misma para lograr el derecho de todos a una vivienda digna) y la notoria insuficiencia de las políticas públicas al respecto: el parque de alquiler social representaba apenas el 1,4% de las viviendas principales en España, y las ayudas directas al alquiler eran solamente un 0,1% del PIB, cifras ambas muy alejadas de la media europea que, además, no siempre tienen en cuenta que las políticas públicas de vivienda deberían adaptarse a la distintas situaciones territoriales y urbanas, perfilándose en función de las mismas, teniendo en cuenta los desequilibrios existentes y la necesaria corrección de una desigualdad creciente generada por la dinámica propia de un mercado fuertemente especulativo.

En el mercado libre de la vivienda los factores determinantes de la nueva oferta cada vez en mayor medida se asocian a cuestiones macroeconómicas y, cada vez de forma más acusada en el punto más bajo de los precios tras una crisis en el sector, a los flujos de capitales especulativos internacionales, aspectos a los que dedicamos este artículo.

Si en el primer artículo recogíamos el importante papel de los “precios de referencia” en el submercado prácticamente monopolista de los pisos de lujo, que aparecían fundamentalmente en áreas centrales o en espacios muy significativos y limitados, a medida que la localización del suelo y la vivienda se hace más periférica en términos urbanísticos y las características del entorno son menos singulares, se incrementan las posibilidades de competencia en suelo y vivienda, si bien las propias características de estas zonas y del producto “ofrecible” hacen que dicha competencia diste mucho de ser perfecta. En particular, en el suelo urbano consolidado no central ni periférico (que podríamos denominar intermedio), podemos hablar de una situación de oligopolio, con características muy dependientes de cada área y ciudad. En estas áreas hay que destacar la preferencia de los promotores por las grandes actuaciones urbanísticas renovadoras (Chamartín, Campamento, Pasillo Verde Ferroviario, Ciudad Olímpica, Avda. de Francia, etc.) en contraste con el comportamiento en el suelo urbano que podemos considerar urbanísticamente degradado (por la tipología, estado y antigüedad de la vivienda y de las clases sociales que las utilizan, así como por sus circunstancias ambientales concordantes) donde fundamentalmente se actúa con promociones de regeneración, restauración o rehabilitación con fuerte apoyo público.

Por último, en el suelo urbanizable, existiría una situación de competencia imperfecta, con un fuerte control del suelo[1] y de sus precios por parte del capital inmobiliario propietario o promotor, que se incrementa a medida que la propiedad se concentra o se establecen acuerdos o consensos en los precios de venta entre propietarios. En estos suelos el mercado de la edificación resultante no sólo es un mercado segmentado, y con alguno de sus segmentos muy estrechos, sino que adicionalmente presenta un grado de concentración de la propiedad significativa, y en él el proceso de su producción viene muy condicionado por la ordenación urbanística y por las grandes actuaciones infraestructurales de las administraciones competentes que se desarrollan sobre su entorno.

En España, a mediados de 2014 empiezan a apuntar signos de estabilización de precios, sobre todo entre las viviendas más caras y los edificios más representativos. Entre 2008 y 2014 se había registrado un fuerte proceso de acumulación de suelo y viviendas en el sistema financiero, por el impago de créditos e hipotecas, que van a exigir el rescate del sistema bancario español (fundamentalmente de sus cajas de ahorro) y la creación de un “banco malo” con fuerte apoyo público (la SAREB) donde se concentran los activos en suelo y vivienda y las promociones más inviables a corto y medio plazo.

La crisis y cierre de promotoras y de inmobiliarias asociadas a la caída del precio de la vivienda y del alquiler se empieza a revertir incentivado por la entrada de capital extranjero, fundamentalmente especulativo (los denominados fondos buitre) para la adquisición de gangas en el mercado inmobiliario, con la finalidad de que, una vez conseguida un alza suficiente de precios, salir del mercado con fuertes plusvalías. Adicionalmente sus compras se realizan con quitas que superan el 65% sobre el valor en libros registrados por los vendedores.

Aunque no existen datos oficiales sobre cuánto suelo, edificios y viviendas poseen estos fondos, en un reciente estudio de Axis Corporate se señala que entre 2015 y 2018 las entidades financieras han traspasado a los grandes fondos 147.354 millones de euros en activos (tanto en créditos fallidos como en adjudicados) que han ido a parar mayoritariamente a tres grandes fondos: Cerberus, Blackstone y LoneStar (94.000 millones), estimándose en este estudio que del orden del 29% de ese valor corresponde a suelo. Señalemos que sólo los cuatro grandes bancos (Santander, BBVA, CaixaBank y Sabadell) han vendido activos inmobiliarios por más de 110.000 millones de euros.

En todo caso, a pesar del esfuerzo por reducir sus activos inmobiliarios (principalmente los dudosos) por parte de la banca española, el sector financiero aún tiene que reducir un tercio de estos activos, situados entre los 72.000 millones y los 80.000 millones de euros, según los últimos datos del Banco de España, para pasar del actual 7% de este riesgo en el balance de las entidades, a alcanzar los niveles precrisis de solvencia, por debajo del 4%, lo que supondría una venta adicional de unos 30.000 millones de euros.

Obviamente, no sólo los fondos extranjeros se posicionan en el nuevo mercado en las fases de incremento especulativo de precios, siendo frecuente la reincorporación de empresas y sociedades promotoras e inmobiliarias que, tras la crisis y su frecuente suspensión de pagos, una vez se libran de las deudas y de sus activos más problemáticos, resurgen en los nuevos ciclos. Es el caso de Manuel Jove fundador, en 2016, de la inmobiliaria Avantespacia, que ha ido adquiriendo 1,5 millones de metros cuadrados en solares en España, en el centro de las ciudades de las principales capitales de provincia, para producir, entre otros productos, 2.500 viviendas a terminar entre 2019 y 2021, y con el objetivo de seguir comprando suelo ya calificado urbanísticamente, cada año, por valor de alrededor de 100 millones de euros. Fundador de Fadesa, se la vendió a Fernando Martín (Martinsa), en 2007, para integrar Martinsa-Fadesa, que no superaría la crisis y protagonizaría la mayor liquidación empresarial de la historia de España.

También en el actual momento del ciclo el “banco malo” –SAREB- se ha asociado con la promotora Aelca (controlada a su vez por el fondo estadounidense Värde Partners) creando un fondo de activos bancarios (en el que Sareb controla el 90%) para crear la inmobiliaria Árqura Homes, con activos por valor de 811 millones de euros (41% en promociones en curso, el 29% de suelo en desarrollo sin licencia, el 27% en suelo finalista y el 3% de promociones actualmente paradas) con una capacidad para construir 17.095 viviendas nuevas en 15 comunidades autónomas, pero fundamentalmente en Andalucía, Cataluña y Madrid, donde se levantarán el 58% de las viviendas, previendo invertir 2.238 millones de euros hasta 2027.

En todo caso, hay que tener en cuenta que este tipo de gestoras de fondos especulativos invierten por plazos que suelen ir de seis a siete años, para después vender los activos y recoger plusvalías, una vez han colaborado, con sus compras y sus “noticias”, a incentivar un ciclo alcista en el mercado inmobiliario.

Y este proceso de salida, que organizan para minimizar su impacto en los mercados de suelo y vivienda y evitar que se deterioren sus plusvalías, ya se ha iniciado en la actualidad, notándose marginalmente en la relativa estabilización de los precios de mercado del segundo trimestre de 2019. Los nuevos adquirientes de estas propiedades suelen ser inversores a muy largo plazo, más allá de los ciclos especulativos normales, entre los que se encuentran las aseguradoras y los fondos de pensiones, que buscan rentas estables asociadas a viviendas en alquiler.

Deben colocar activos que adquirieron por unos 150.000 millones de euros, de los que un 30% eran terrenos, con la consiguiente plusvalía, sirviendo de ejemplo el caso de Blackstone que prepara un proceso de venta en el que incluye cerca de una decena de bloques de viviendas de su SOCIMI Fidere, famosa por ser propietaria de las 1.860 viviendas de protección pública adquiridas a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) por 128,5 millones de euros (media de 69.086 €/vivienda), tras negociación y visto bueno del propio Ayuntamiento de Madrid, hace seis años[2]; y de las que estarán a la venta a precios actuales de mercado entre el 10% y el 15%, con una muy elevada plusvalía para el fondo, cuya intención final es deshacerse de la totalidad de estas viviendas por la mala imagen creada. En total, la SOCIMI Fidere posee unas 7.000 viviendas en sus activos residenciales destinados al alquiler, además de oficinas y otros activos por un valor total de unos 500 millones de euros.

El octavo Informe FOESSA de junio de este año nos destacaba que en 2018 se mantenía “la erosión de los derechos ciudadanos” y que, en particular, esta erosión se había agravado especialmente en el campo de la vivienda. A ello ha contribuido muy especialmente un enfoque de la política de vivienda en España centrada en promover la construcción y el empleo asociado a la misma, con más de medio siglo subvencionando la propiedad (sobre todo con las políticas de viviendas protegidas para ser adquiridas en propiedad y con limitación del precio de venta solo temporal, o con las desgravaciones o IVA reducido para la compra de vivienda), lo que ha llevado finalmente a que el parque de vivienda pública en España sea mínimo, situándose en del orden del 2,5% del total. Pero este tema y el papel del alquiler en el mismo será objeto del próximo y último artículo.

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[1] El 24 de agosto de 2018, El Economista (Pág. 6) señalaba que “Las inmobiliarias adelantan 2 años la compra de suelo por otro ‘boom’. Tienen prevista la promoción de 85.000 nuevas viviendas con estos terrenos”, especificando en el artículo que la cartera de suelo de Aedas Homes ya superaba los 1,5 millones de metros cuadrados para desarrollar más de 14.000 viviendas, siendo la segunda firma cotizada en bolsa con mayor extensión de suelos residenciales, por detrás de Metrovacesa, que cuenta con una cartera para desarrollar unas 38.000 viviendas, prácticamente el mismo número de viviendas que se han construido anualmente en España en los años de crisis, entre 2008 y 2014.

[2] Las viviendas de protección pública de la EMVS, construidas en la década pasada, estaban destinadas fundamentalmente a alquiler joven con un plazo para la protección pública de esos arrendamientos limitado. lo que ha sido la base de la plusvalía obtenida por Blackstone porque, una vez concluido el plazo, la vivienda pasa a funcionar como libre, pudiendo aumentar el alquiler y revalorizando su precio, si bien Blackstone señala que Fidere ha tenido que destinar recursos a su mejora, rebajar la tasa de morosidad y aumentar la ocupación antes de haber podido aumentar las rentas que recibe por alquileres.