Según los datos del Consejo de la Juventud correspondientes al segundo semestre del año 2024, una persona joven asalariada en España tendría que destinar el 92,3% de su sueldo para poder pagar un alquiler medio en nuestro país. Y según esos mismos datos, el precio medio de compraventa de una vivienda (197.210 euros) equivale a 14 años del salario juvenil.

A ello hay que añadir que el 30% de las personas jóvenes estaba en riesgo de pobreza o exclusión social, lo que significa  que casi 1 de cada 5 jóvenes con empleo (18,8%) se encontraba en esa situación, generalizando el fenómeno de los trabajadores pobres.

El acceso a la vivienda se erige como el gran factor de desigualdad en nuestra sociedad actual, como viene advirtiendo de forma reiterada el barómetro del CIS, donde aparece como principal preocupación para los españoles, por encima de la corrupción política, la inmigración o el paro.

El sistema judicial no resulta ajeno a las consecuencias que derivan de esta dramática realidad en el tejido social.

El hecho de que la vivienda –principal activo  de las familias, y ámbito de intimidad en el que deberían garantizarse las condiciones necesarias para el desarrollo de una vida con dignidad− constituya un bien cada vez más escaso, la convierte en una fuente  de conflictos  en los que entran en juego desde los derechos más personales (por ejemplo, tras  un divorcio, a la hora de establecer límites temporales para mantener a los hijos en el uso de la vivienda familiar) hasta cuestiones que atañen el orden público económico (como la paralización de lanzamientos en los juicios de desahucio para proteger  a los deudores  hipotecarios o inquilinos en riesgo de exclusión).

Obviamente, el problema de acceso a la vivienda tiene una dimensión poliédrica y compleja que exige respuestas coordinadas entre las administraciones públicas competentes, pero no cabe duda que cuando se instauran mecanismos jurídicos adecuados, la labor judicial puede resultar útil en este momento crucial en que hay que buscar soluciones.

Así ocurrió tras la crisis global que sobrevino en el año 2008 poniendo en riesgo la supervivencia del Estado Social, y que provocó, entre otras cosas, el hundimiento del crédito inmobiliario y la quiebra de miles de economías familiares. La reacción de los movimientos ciudadanos y la respuesta  promovida ante las instituciones judiciales europeas, que culminó con la  STUE de 14 de marzo de 2013, conocida como “caso Aziz”, consiguió que el decimonónico procedimiento español de ejecución hipotecaria, inspirado en los principios de formalismo y  limitada capacidad de defensa del deudor,  se trasformara  incorporando el ejercicio del control judicial  sobre las condiciones impuestas abusivamente por las entidades bancarias en las pólizas hipotecarias o la posibilidad de suspender temporalmente el lanzamiento de la vivienda valorando  la situación de precariedad de los ocupantes.

Los juzgados constituyen un observatorio privilegiado para radiografiar la economía de la unidad familiar y poder detectar las situaciones de riesgo de insolvencia y sobreendeudamiento, pues disponen de una amplia información gracias a los datos patrimoniales, fiscales, laborales y bancarios que se recaban por el Punto Neutro Judicial. Un porcentaje significativo de las actuaciones de ejecución que sobrecargan los juzgados de la jurisdicción civil, y que resultan inútiles al referirse a personas sin recursos que no han acudido al concurso, podrían evitarse mediante una declaración de insolvencia civil, de manera análoga a la que existe en la jurisdicción laboral, y sin perjuicio de que el deudor pueda acudir al procedimiento concursal.

Por otro lado, la normativa procesal habilita cauces de comunicación entre los órganos judiciales y las administraciones competentes (ayuntamientos y comunidades autónomas) para que, en el supuesto de que la pérdida de la vivienda por impago de la renta conlleve riesgo de exclusión de los deudores, se arbitren alternativas habitacionales, suspendiendo temporalmente el procedimiento de desahucio. Se trata de un mecanismo  que, de funcionar adecuadamente, evitaría la mera posibilidad de dejar sin techo a familias sin recursos, pero la experiencia demuestra que esa comunicación entre administraciones normalmente se reduce a un trámite de puesta en conocimiento para dar por cumplido un requisito legal, sin que se desarrolle una auténtica labor de búsqueda de alternativa habitacional ante la falta de disponibilidad de un parque de vivienda pública.

La práctica forense evidencia llamativas disfunciones del mercado inmobiliario, de las que somos impotentes testigos los jueces.

No es infrecuente que se aprecien errores de identificación registral en inmuebles de los que es titular la SAREB (el sarcásticamente denominado “banco malo”), o deficiencias y abusos en la gestión de su parque de alquiler (en manos de fondos de inversión), lo que pone de manifiesto el desinterés en  un valioso patrimonio que podría servir de base para una política eficaz de vivienda pública desde una perspectiva no mercantilista o especulativa,  y que considere la vivienda como algo distinto a un activo contable .

El reforzamiento de las facultades de control de abusividad  por parte de los jueces y tribunales ha permitido acotar las prácticas depredatorias de los fondos de inversión, que han puesto sus ojos en el mercado de la vivienda agravando el problema social.

Un ejemplo de ello es la reciente sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Madrid, declarando la nulidad por abusivas de gran parte de las cláusulas impuestas por el fondo Néstar en contratos de alquiler de viviendas de propiedad pública gestionadas por dicho fondo.

Pese a ello, parece necesario revisar la regulación de derechos que inciden en la carencia de  vivienda y el acceso a la propiedad cuando en el mercado operan grandes grupos económicos, introduciendo fórmulas de retracto en favor de los ayuntamientos, o reforzando la posición de los inquilinos para ejercer el derecho de compra preferente  cuando se trata de viviendas procedentes del parque público.

Un ejemplo de las consecuencias de esa debilidad en la protección de los intereses públicos y la parte más débil en el contrato ha sido  la sonora derrota  judicial  de los sindicatos de inquilinos, tras rechazar  el Tribunal Supremo el derecho de retracto a favor de los arrendatarios de viviendas que trasmitió  en el año 2013 la Empresa Municipal de Vivienda de Madrid al fondo Blackstone.

Los jueces y juezas podemos ser parte de la solución a la crisis inmobiliaria  que asola España, pero está en manos del Poder Ejecutivo y Legislativo dotarnos de los instrumentos necesarios para hacer efectivo el derecho  a una vivienda digna que se reconoce en nuestra Constitución.

Y la urgencia de una iniciativa política audaz es acuciante, pues, como advierte Javier Burón ( “El problema de la Vivienda”, Arpa Editorial, 2023), si no se encuentran pronto soluciones, nuestro país puede saltar por los aires.