INTRODUCCIÓN.

Empecemos por señalar el importante acuerdo logrado por el Gobierno de coalición con ERC y Bildu para la definición de una ley estatal sobre el derecho a la vivienda, que deberá ser objeto de aprobación en esta legislatura, y que, en teoría, cambiaría algunos de los elementos fundamentales del sector. Cambios que serán objeto de consideración en detalle una vez la ley esté definitivamente aprobada, sin perjuicio de que dediquemos parte de este artículo a considerar sus previsibles efectos e incidencia en aspectos clave de un sector cuya evolución, desde el inicio de la democracia a la actualidad, muestra lecciones importantes.

Una primera consideración debe centrarse en destacar que las comunidades autónomas (CCAA) tienen competencias exclusivas en materia de vivienda (unida a la de ordenación del territorio y el urbanismo), según el artículo 148.3ª de la Constitución española, competencia asumida en todos los Estatutos de Autonomía de las mismas y desarrolladas en mayor o menor extensión por cada una de ellas. Por ello, la Ley previsiblemente tendrá problemas desde la consideración de su constitucionalidad, como ya destacó la posición del Consejo General del Poder Judicial, si bien el Anteproyecto justifica, correctamente, la competencia estatal por remisión, entre otros aspectos, al artículo 149 de la Constitución, en sus apartados 1.1ª (igualdad de todos los españoles) y 1.13ª (establecimiento de bases y coordinación de la planificación de la actividad económica).

En todo caso, la ley pretende habilitar a las CCAA para desarrollar actuaciones y medidas que requieren de un marco normativa general no contemplado hasta la actualidad[1], definiendo, adicionalmente, obligaciones para la Administración General del Estado. Lo que permite configurar un nuevo marco de desarrollo para la Política de Vivienda en España, en el que se establecen también limitaciones y potencialidades de actuación para las corporaciones locales[2]; en particular, por ejemplo, en lo que se refiere a viviendas vacías, sobre las que ordenanzas fiscales con tasas municipales sobre las mismas se han declarado nulas por los tribunales[3], ante lo que la nueva permite recargos en el IBI para las viviendas vacías; o sobre su capacidad de actuación para la limitación de las viviendas de uso turístico, ante la que el Tribunal Supremo ya ha venido modificando su posición hacia una mayor aceptación de la misma.

El anteproyecto de la nueva Ley se enfrenta a problemas clásicos de los diagnósticos sobre el tema, cuya solución, como veremos, se ha perseguido desde posiciones ideológicas distintas a lo largo del tiempo, y cuyos elementos fundamentales ya han sido objeto de consideración en los artículos anteriores de esta sección, en algunos de cuyos aspectos profundizaremos en este artículo.

El primero, y fundamental, es la vía para lograr el acceso de toda la población española a una vivienda digna, enfocado ideológicamente desde posiciones liberales (aumento de la oferta y potenciación de la propiedad), o, alternativamente, atendiendo a las desigualdades sociales (parque público de viviendas con alquiler accesible, limitaciones a los precios, e incentivos a la accesibilidad para las familias con recursos reducidos). Como veremos, la primera vía, utilizada extensamente en España, lo único que ha logrado ha sido exacerbar la especulación en suelo y vivienda sin lograr resolver el problema de acceso a la vivienda, logrando un país donde la estructura de la propiedad difiere significativamente de la media europea[4]. La segunda vía ha sido un fracaso a la hora de conseguir un parque público de vivienda en alquiler accesible, porque la inmensa mayoría de viviendas de protección oficial producidas han terminado en manos privadas, situación que el Anteproyecto de nueva ley y el actual Gobierno de concertación tratan de corregir, tal y como tendremos ocasión de considerar en el próximo artículo de esta serie.

La segunda consideración tiene que ver con la supuesta elevada preocupación de los españoles por el coste de la vivienda[5], aunque los sucesivos Barómetros del CIS matizan esta preocupación con importancia reiteradamente considerada muy secundaria. Valoración coherente con el elevado porcentaje de población con vivienda en propiedad para los que el coste de la vivienda es muy secundario frente al conjunto de graves problemas que caracterizan a la sociedad actual.

En todo caso, para los que quieren acceder a una vivienda en propiedad o en alquiler, hay que tener en cuenta lo que representa el pago de la hipoteca, o dicho alquiler, respecto a los ingresos del hogar, considerándose no admisible que dicha cifra supere el 30%. Por otra parte, para las familias con hipoteca a tipo variable, o en alquiler, la evolución del coste de acceso a la vivienda es claramente relevante en una situación de subida de los tipos de interés y de la inflación. Como también lo es la consideración de los efectos sobre los elevados propietarios “rentistas” generados en España, y sobre la evolución de la inversión en vivienda para alquiler, indudablemente afectada por las previstas limitaciones al incremento de los precios del alquiler recogidas en el Anteproyecto de la nueva Ley.

LA EVOLUCIÓN DE LA ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD, EL PRECIO Y EL USO DE LA VIVIENDA.

Mercado inmobiliario y estructura de la propiedad.

En el artículo anterior destacábamos el hecho de que la vivienda en propiedad es, en España, desde hace más de 50 años, la base de la residencia de los hogares y, al mismo tiempo, el elemento fundamental de su riqueza patrimonial. Riqueza que sufre variaciones muy significativas con la evolución de los Índices generales de precios de la vivienda, tal y como observamos en la Figura siguiente para el período 2001-2012, que pone en cuestión las premisas más difundidas en los mercados inmobiliarios respecto a la estabilidad de dicho mercado inmobiliario y a su constante revalorización frente a otros medios o alternativas de inversión. Premisas que usan como elementos incentivadores de la inversión en viviendas.Pese a que la realidad contradice sus afirmaciones, el sector inmobiliario, en defensa de sus intereses, sigue propagando en sus estudios y en los medios de comunicación que convertirse en rentista inmobiliario sigue siendo un refugio de menor volatilidad que el resto de inversiones alternativas (lo que no es cierto para algunos tipos de seguros, bonos o deuda pública) y uno de los negocios más rentables, con rentabilidades brutas anuales de los alquileres (calculada considerando el importe de oferta de los alquileres respecto al precio de oferta de la venta de viviendas en agencias inmobiliarias) que alcanzó cifras entre el 6,5% y el 7,7% en 2022, que publicitan que continuarán elevadas en 2023, ya que prevén que el precio del alquiler aumentará a un mayor ritmo que el de compraventa de la vivienda, lo que da una rentabilidad inicial bruta creciente[6].

Revalorización de la vivienda cierta en inicio, pero que cuando se produce la caída de precios en las viviendas por estallidos de las correspondientes burbujas especulativas (procesos reiterados en las últimas crisis de 1979-1986, 1992-1996, o 2008-2015) tienen efectos muy negativos para la riqueza patrimonial de los propietarios, que no se producen con la estabilidad de algunos tipos de seguros, bonos o deuda pública. A lo que hay que añadir el riesgo para la rentabilidad del arrendamiento por el impago del alquiler.

Una segunda consideración hace referencia a que más de tres cuartas partes de los hogares residían en viviendas en propiedad en 2008, y así seguía siendo en el censo de 2011 (78,9%) o en los últimos datos del INE para 2021[7], con el 75,2% de los hogares residiendo en una vivienda de su propiedad. De estos, un 26,4% tenía pagos pendientes de sus hipotecas y, por lo tanto, estaban sujetos a las tensiones de unos tipos de interés y un Euribor al alza, aunque las previsiones se centran en que este no sobrepasará el 3,6%, y remitirá a lo largo de los próximos años en paralelo a la caída de la inflación y de los tipos de interés de los bancos centrales, según se recoge en la Figura anterior.

También hay que señalar que, aunque con una fiabilidad muy inferior por el tamaño y desarrollo de la encuesta, el señalado estudio de 40dB, elaborado para El País y la SER, y publicado el 10 de abril de 2023, establece que la mayoría de los encuestados (64,1%) reside, en el primer trimestre de 2023, en una vivienda de su propiedad, frente al 22,2% que vive de alquiler y el 11,1% que está en casa de sus padres o suegros. Aunque con porcentajes que varían mucho con el grupo de edad, destaca que, entre los 18 y 24 años, la situación más común es vivir en casa de los padres o suegros; entre los 25 y 34, de alquiler en su propia vivienda; entre los 35 y 54, en una vivienda de su propiedad, pagando la hipoteca; y, entre los 55 y los 65, en vivienda propia con la hipoteca ya pagada.

En todo caso, es evidente que la propiedad de la vivienda, en una sociedad crecientemente envejecida, constituye una cierta garantía de ingresos futuros, contando también con la expansión de procesos como la hipoteca inversa, la nuda propiedad o la venta con alquiler garantizado, aunque hoy por hoy son opciones en un mercado aún muy reducido y centrado en los propietarios de más edad e inmuebles bien situados.

El incremento de la oferta no implica siempre reducción de precios porque los mercados del suelo y vivienda no son mercados perfectos.

La evolución del índice de vivienda registrada en la Figura 1 anterior y de la Figura 5 recogida en un artículo anterior de esta sección (que se reproduce a continuación como Figura 2) permiten mostrar la inexactitud de la ofensiva del partido popular en lo que se refiere a la reiteración de posturas ideológicas (de defensa de intereses concretos) demostradas como absolutamente falsas tras la experiencia propiciada por este partido en el Gobierno, entre 1996 y 2004.

Defendían el incremento de la oferta de suelo y vivienda como solución para disminuir precios. Pero, entre 1997 y 2007, ambos incluidos, se pusieron en marcha cerca de siete millones de viviendas (visados del Colegio de arquitectos), logrando que en 2006 existieran cerca de 700.000 viviendas vacías; pero los precios no solo no disminuyeron, sino que entre 1996 y 2008 más que se triplicaron, pasando de 694 €/m2 de techo en vivienda libre, en diciembre de 1996, a 2.101 €/m2 de techo en vivienda libre, en marzo de 2008. No obstante, siguen defendiendo la posición de que el incremento de la oferta de viviendas es la solución para facilitar el acceso a la vivienda frente a las medidas establecidas en el Anteproyecto de nueva ley del Gobierno de coalición.

No tienen en cuenta que, en la práctica, no existe un “mercado de la vivienda” sino muchos “submercados” con pautas de funcionamiento y de determinación de precios netamente diferenciados, en función del carácter monopolista (suelo urbano consolidado de alto standing), de oligopolio (resto de suelo urbano consolidado) o de competencia imperfecta que respectivamente les caracteriza, en función de su localización y características de la vivienda.

De hecho, hay que destacar la importancia que tuvieron en la elevación de los precios del suelo y de la vivienda en España, tanto en el período 1985-1991 como en el de 1996-2007, o en la recuperación de precios iniciada a mediados de 2014, los que podemos denominar “precios de referencia” generados en el suelo urbano central de los principales núcleos urbanos de las RFU y áreas metropolitanas (Madrid, Barcelona, Valencia,…), donde los solares y viviendas disponibles son muy escasos y están fuertemente controlados, por lo que se puede afirmar que la vivienda central de lujo en el mercado libre de las grandes ciudades tiene un control prácticamente monopolístico, y el límite al precio de la edificación viene dado por la capacidad de compra de la demanda potencial, junto con las expectativas de revalorización de los usos o actividades que se puedan desarrollar en los mismos. Aspectos ligados a la imagen (posición, representatividad, …) han tenido una influencia fundamental en el precio final, así como determinadas tipologías edificatorias (Rascacielos de las Cuatro Torres de Madrid, Torres KIO, Ciudad Deportiva del Real Madrid, Ciudad de las Artes y de las Ciencias en Valencia, Bilbao Ría 2000, etc.).

Es evidente que cualquier propietario limítrofe con las viviendas o locales señalados va a tener claras expectativas de que el precio de su vivienda o local no puede ser insensible al precio alcanzado por sus vecinos. Y, en ondas, esas expectativas van expandiéndose barrio a barrio hasta que alcanzan al conjunto de la ciudad y se trasladan a las áreas de influencia metropolitana, áreas de segunda residencia, etc.

Estructura de la propiedad inmobiliaria y sus consecuencias.

La última Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España, de 2020[8], recogía (véase Cuadro 1 de la página siguiente, donde se destacan los valores máximos de cada categoría) el alto porcentaje de los hogares que eran propietarios de activos inmobiliarios distintos a su vivienda principal, con un 32,6% que poseía una vivienda que no era su vivienda principal, seguidos, por orden de importancia, de un 12,6% que poseía solares y fincas. Estas proporciones aumentaban con la renta, llegando a un máximo para el percentil más elevado, pero incluso en la parte inferior de la distribución de la renta se observaba un porcentaje considerable de hogares que poseían activos inmobiliarios distintos de su vivienda principal (por encima del 25%). Por edad, el mayor porcentaje de hogares en posesión de otras propiedades inmobiliarias se observaba entre los hogares cuyo cabeza de familia tenía entre 65 y 74 años. El valor mediano de esas propiedades era de 93.500 euros y aumentaba con el nivel de renta y de riqueza, produciéndose el valor mediano máximo para los hogares cuyo cabeza de familia era trabajador por cuenta propia.El valor de los activos reales que representaba la vivienda principal era del 52,9% del valor de todos estos activos reales, lo que, con un 35,1% adicional para otras propiedades inmobiliarias, sumaban un 88,0% del total de activos reales; lo que, a su vez, implicaba que ambos constituían el 69,7% de los activos totales de los hogares, mostrando la importancia de la propiedad inmobiliaria en el conjunto de los mismos. Importancia que era máxima en los percentiles inferiores de renta (menor de 20%, entre 20 y 40%, y entre 40 y 60%) y riqueza (menor de 25% y entre 25 y 50%), siendo también en estos percentiles en los que el porcentaje correspondiente a la vivienda principal era máximo. Por el contrario, los máximos de Otras propiedades inmobiliarias se producían en los percentiles superiores de renta (entre 80 y 90% y entre 90 y 100%) y riqueza (entre 90 y 100%). También el peso de la vivienda principal destaca entre los hogares con cabeza de familia más joven, empleado por cuenta ajena, inactivo o parado; y, complementariamente, las Otras propiedades inmobiliarias, en el tramo de mayores de 74 años y jubilados. Cifras que muestran la importancia y distribución de la propiedad inmobiliaria en la sociedad española a principios de década; la importancia de la propiedad de la vivienda en todos los estratos sociales, aunque las características y valor de la misma se incrementa con el nivel de renta y riqueza; y la importancia de la inversión inmobiliaria en otras propiedades para los niveles de renta y riqueza más elevados, pero también para jubilados y personas de mayor edad, lo que caracteriza la utilización de estas propiedades para su rentabilización como alquiler y esperable revalorización.

Por otro lado, cómo podemos apreciar, los hogares que aumentaron el peso de sus propiedades inmobiliarias sobre sus activos totales, en 2020, solo fueron, respecto a 2017, los de renta en los percentiles de 20 a 60% (vivienda propia, fundamentalmente) y los de más de 65 años (vivienda propia y otras propiedades inmobiliarias). El resto de grupos disminuyó el porcentaje que representaban los activos inmobiliarios sobre los activos totales. Sin embargo, los propietarios de otras propiedades inmobiliarias aumentaron en los hogares cuyo cabeza de familia era menor de 45 años. Y, entre los hogares cuyo cabeza de familia era menor de 35 años aumentó el porcentaje de quienes, sin ser propietarios de su vivienda principal, sí adquirieron otras propiedades inmobiliarias (viviendas o solares principalmente), usando éstas de forma creciente en los últimos años como terrenos agrícolas, como futura vivienda o teniéndolas desocupadas; pero entre los que tienen entre 35 y 44 años estas otras propiedades se centraron en viviendas que se dedicaban en mayor medida al alquiler.

El valor mediano de la vivienda principal, en 2017, era de 121.900 euros y de 130.000, en 2020 (incremento del 6,6%); y el de otras propiedades inmobiliarias de 86.400 y 93.500, respectivamente (incremento del 8,2%). Todos los grupos presentaron incrementos en el valor mediano de sus propiedades inmobiliarias, entre 2017 y 2020, salvo para los hogares en la primera cuartila de riqueza (menor del 25%) de la distribución de la riqueza.

En todo caso, lo que queda claro es que, según la citada Encuesta, el valor del conjunto de las otras propiedades inmobiliarias de los hogares representa un porcentaje significativo respecto al valor de sus viviendas principales (el 72%, en 2020) y que este valor relativo creció entre 2017 y 2020 (del 71%, en 2017, al citado 72%, en 2020) lo que no puede olvidarse a la hora de considerar las consecuencias políticas de la nueva Ley de vivienda, ya que una parte muy significativa del parque de viviendas en manos de particulares se dedica al alquiler inmobiliario.

Situación incrementada muy sensiblemente desde 2004, cuando se estimaba que solo del orden del 5% de los hogares reconocía ingresos derivados del arrendamiento de su patrimonio inmobiliarios, constituyéndose lo que Carmona, P. (2022)[9] considera una nueva figura social: la del “rentista popular”. Rentista proveniente, fundamentalmente, como se aprecia en el Cuadro 1, de los niveles de renta y riqueza más elevados, pero también de los hogares con cabeza de familia de edad superior a los 74 años y de los jubilados.

Proceso que también se constataba, en 2018, en la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) publicada por el INE para el año 2018[10], donde se establecía que del orden del 14% de los hogares españoles percibían algún tipo de renta de alquiler por su patrimonio inmobiliario. Cifras corroboradas también por el Barómetro de la vivienda y el alquiler, elaborado por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), correspondiente al año 2018[11], donde se recogía la distribución de los propietarios o arrendadores de la vivienda, que se presenta en el Cuadro siguiente. Son los particulares, con un 81,5% del total, en el citado año 2018, los que inciden de forma absolutamente mayoritaria en dichos arrendamientos, muy por encima de las empresas dedicadas al alquiler de vivienda (9,3%) o de las Administraciones Públicas, que representaban un escaso 6,9%, aunque, al igual que los particulares, con una tendencia creciente respecto al Barómetro de 2014.También tiene interés señalar los motivos que recogían los propietarios de viviendas vacías (sin habitar) para no destinarlas al alquiler, destacando, tanto la suficiencia económica (21,7%), donde previsiblemente también se encuentre implícita la pretensión de preservar un patrimonio que esperan se vea revalorizado por la especulación histórica sobre los precios de esos activos, como, en segundo lugar, para el citado 2018, la desconfianza e inseguridad ante los posibles inquilinos (impagos, destrozos, dificultad de recuperación, etc.) que supera al tercer motivo, en ese año, de la necesidad de obras de reforma o reparación de la vivienda, con un 19,7% de las respuestas.Endeudamiento por la compra de propiedades inmobiliarias y riesgos asociados.

Por la compra de la vivienda principal, el 28,2% de los hogares tenían una deuda pendiente (casi en su totalidad con garantía hipotecaria) con una mediana, de 65.000 euros, según la Encuesta Financiera de las Familias de 2020 citada. El volumen mediano de deuda pendiente aumentaba con la renta y la riqueza neta (excepto en la decila superior), y también era mayor para los hogares cuyo cabeza de familia era menor de 35 años y en los que había dos miembros del hogar trabajando. Aunque con respecto a 2017, el valor mediano de la deuda por compra de la vivienda principal se había reducido en un 6,3%.

Por la compra de otras propiedades inmobiliarias, eran el 11,1% de los hogares los que tenían, a finales de 2020, deudas pendientes, lo que muestra la mayor disponibilidad de otros activos para los inversores en estas propiedades[12], aumentando esta proporción con los niveles de renta y de riqueza. Por edad, el perfil de tenencia de este tipo de deuda es similar al de la deuda asociada a la compra de la vivienda principal, alcanzando su máximo entre los 35 y los 44 años, para caer después. Por situación laboral, un 21,2 % de los hogares cuyo cabeza de familia es empleado por cuenta propia tenían una deuda pendiente de este tipo. El valor mediano de la deuda pendiente por la compra de propiedades inmobiliarias distintas a la vivienda principal era de 49.400 euros.

Desde finales de 2017, el porcentaje de hogares con deudas por la compra de propiedades inmobiliarias distintas a la vivienda principal aumentó desde el 9,6 % al 11,1 %, habiendo disminuido el volumen mediano de la deuda en un 2,7 %. Por grupos, tanto la proporción de hogares endeudados como el volumen mediano crecieron entre los hogares cuyo cabeza de familia tenía entre 35 y 44 años. Y, por nivel de renta, aumentó de forma muy destacada el valor mediano de la deuda pendiente para los hogares entre los percentiles 80 y 90 de la distribución de la renta (37,1 %) y entre los percentiles 75 y 90 de la distribución de la riqueza (32,7 %).

El señalado estudio de 40dB, elaborado para El País y la SER, y publicado en El País el 10 de abril de 2023, establece que un 34,1% de los españoles tiene su casa ya pagada y que lo más común (25,9%) entre los que pagan hipoteca es tener por delante entre 15 y 25 años para que sea suya. La mayoría (50,9%) de los que pagan una hipoteca por la casa en la que viven la tiene contratada a tipo variable y un 29% a tipo fijo. Solo un 43,4% emplea en pagarla menos del máximo recomendado del 30% de sus ingresos mensuales. Y el grupo más numeroso (44,7%) destina entre un 30% y un 50% de sus recursos al pago de la hipoteca. Un 4,1% ha dejado sin pagar alguna mensualidad en el último año; un 10,5% ha necesitado ayuda para hacerlo y un 18% aún no se ha visto en esa situación, pero cree probable que le ocurra en el futuro. Quienes tienen contratada su hipoteca a tipo variable sufren una situación económica más precaria que el resto de los españoles; y un 57,9% de ellos estaría en situación de vulnerabilidad ante nuevas subidas del euríbor. Por último, la mayoría (51,1%) de quienes no viven en una vivienda de su propiedad cree que nunca podrá comprarse una casa, al menos, una que les satisfaga.

En todo caso, hay que señalar que los niveles de endeudamiento de las familias en España se han reducido muy sensiblemente desde lo acontecido hasta 2009, situando a España fuera de los países más problemáticos en esta evolución en la actualidad, tal y como se aprecia en la Figura siguiente, que muestra que son los mercados sobrecalentados, como los de Australia, Canadá y Suecia, los que, tras fuertes utilización de hipotecas asociadas a bajísimas tasas de interés, han incrementado sus deudas familiares a niveles conflictivos similares a los alcanzados en la crisis iniciada en 2006. Así, esta deuda se ha llegado a situar en el 185% de la renta disponible en Canadá, en el 202 % en Australia y en el 203 % en Suecia, destacando, por el contrario, la reducción de los niveles de deuda en los países que sufrieron la peor parte de la última crisis iniciada en 2006, incluidos Estados Unidos, Irlanda y España.

Históricamente se ha demostrado que las crisis inmobiliarias y las recesiones que están precedidas por este tipo de acumulación de deuda tienden a ser más severas cuando los bancos centrales elevan los tipos de interés, tal y como está sucediendo en la actualidad, con elevaciones a un ritmo de incremento no registrados en más de cuarenta años.

De hecho, el riesgo de no poder afrontar el pago de una hipoteca puede estimarse a partir de la relación entre la cuota hipotecaria media mensual estimada y el valor salarial, cuya evolución para España se recoge en la Figura siguiente, que muestra la positiva evolución registrada en la misma entre 2006 y 2021.

El Banco de España, en su último Informe de Estabilidad Financiera, de Primavera de 2023[13], señala que la última Encuesta Financiera de las Familias, de 2020[14], estimaba el número de hogares con deudas hipotecarias vinculadas a su vivienda habitual u otras propiedades inmobiliarias en 5,2 millones. De ellas, establece que habría unos 549.000 hogares (algo más del 10%) que, por sus condiciones de fragilidad (ingresos mensuales inferiores a los gastos imprescindibles) ante la subida de la inflación y del Euribor[15] podrían acogerse al mecanismo temporal del Código de Buenas Prácticas aprobado a finales de 2022 (NCBP 2022) a impulsos del Gobierno de coalición, lo que afectaría a un capital pendiente de amortizar de unos 46.900 millones de euros, lo que equivalía a unos 85.400 €/hipoteca y hogar. Teniendo en cuenta que el saldo hipotecario global se estimaba, para la adquisición de vivienda, a finales de 2021, en más de 493.000 millones, estimaba que del orden de un 9,5% sería el asociado a un cierto riesgo de impago, morosidad y/o desahucio potencial.

En este sentido hay que tener en cuenta que las hipotecas son los productos que acumulan mayor litigiosidad en España, y con más resoluciones favorables a los ciudadanos. Según el Colegio de Registradores, en 2022 se firmaron 463.463 hipotecas, un 11,2% más que el año anterior. Y los lanzamientos judiciales, tanto por ejecución hipotecaria como por impago de alquileres, se situaron en del orden de 40.000, en 2022, según cifras del Consejo Superior del Poder Judicial. Si bien llegaron a alcanzar máximos, en 2009 y 2010 que superaban los 90.000.

LA PROBLEMÁTICA DEL ALQUILER DE VIVIENDA Y DEL ACCESO A LA VIVIENDA SOCIAL Y LA NORMATIVA APROBADA EN 2019.

El alquiler de vivienda como mal menor hasta poderse comprar una casa.

Pese al absoluto predominio de hogares residiendo en viviendas de su propiedad, atendiendo a los datos del INE ya comentados, existía un 16% de los mismos residiendo en régimen de alquiler en 2021, fundamentalmente en las grandes áreas urbanas y Regiones funcionales urbanas (RFU) donde ese porcentaje superaba el 22%, en 2021, y tendía a crecer.

Sin embargo, como sistemáticamente se recoge en toda la documentación disponible, la política de promoción del alquiler seguida en este país ha sido errática, con leyes alternativas que han generado fuerte inseguridad jurídica, defendiendo unas veces al propietario y otras al inquilino. Proceso que no ha favorecido el desarrollo de una oferta sostenida coherente con el elevado parque de vivienda no ocupada para primera residencia que existe en España.

En la Encuesta citada del CIS, para 2018, se podía observar que existía entre las personas encuestadas una opinión favorable a la idea de que siempre es mejor comprar un piso que alquilarlo, una afirmación con la que estaba de acuerdo el 65,2% de las personas encuestadas. Aunque existía una percepción muy favorable del alquiler en lo que se refiere a su capacidad para dar una mayor libertad para moverse y cambiar de vivienda, una opinión con la que estaban de acuerdo el 76,7% de las personas encuestadas.En 2023 se prevé que aumente el número de personas que tengan que acceder al alquiler ante la imposibilidad de comprar por el endurecimiento y encarecimiento de los créditos hipotecarios y por la pérdida de capacidad de ahorro de las familias.

Algunos elementos básicos de la problemática de los alquileres y demandas de intervención a las administraciones.

Tras el Barómetro del CIS citado, de 2018, hay que recoger los análisis del Boletín Especial del Observatorio de Vivienda y Suelo sobre el Alquiler Residencial, en 2019[16], que sintetiza la información de las distintas fuentes disponibles hasta ese momento, estableciendo las diferencias territoriales de la incidencia del alquiler, donde destacaban que los mayores porcentajes de hogares en alquiler o cesión se registraban en las comunidades autónomas de Canarias (34,5%), Baleares (34,1%), Cataluña (30,4%) y Madrid (26,6%), lo que mostraba la importancia de las grandes ciudades y del fenómeno turístico en el proceso.

También señalaban el notable incremento de los alquileres en los últimos años, sobre todo en Madrid, Cataluña, Baleares, País Vasco y Canarias, donde los precios se situaban por encima de los máximos del año 2007. Recogían los datos de la Agencia Tributaria referidos al IRPF de 2017 para arrendatarios o arrendadores, destacando que el alquiler tenía un mayor peso en edificios de mayor antigüedad, superando el 25% en edificios anteriores a 1960; y crecía a medida que se reducía el tamaño de la vivienda (en viviendas de superficie útil inferior a los 75 m2 superaba ampliamente el 25%).

Y, en base al Barómetro del CIS de 2018 señalado, destacaban la importancia dada a la intervención de las Administraciones Públicas (véase Cuadro siguiente procedente de dicho Barómetro), donde el 86,6% de las personas encuestadas estaba a favor de medidas para aumentar la seguridad jurídica, garantizando el cobro de la renta; el 83,5% a favor de medidas para fomentar la construcción o rehabilitación de viviendas para destinarlas al alquiler; y el 81,4% de las personas encuestadas se mostraban a favor de ofrecer desgravaciones fiscales al arrendatario de la vivienda para favorecer el alquiler.El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler como respuesta.

La constatación de las dificultades de acceso al alquiler y de emancipación de los jóvenes, se enfocó en el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler[17], que iniciaba su exposición de motivos haciendo referencia al fracaso de la reforma liberalizadora de 2013 y a la situación de debilidad generada para el arrendatario. Específicamente, se recogía la gravedad del hecho, que vuelve a destacarse de forma muy similar en el actual Anteproyecto de ley, de que: “…, en el año 2017, más del 42% de los hogares españoles destinaban más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler. Ello supone que España se sitúa 17 puntos porcentuales por encima del valor medio de la Unión Europea y, si no se adoptan las medidas oportunas, previsiblemente irá en aumento, ya que el precio de los alquileres se ha incrementado en los últimos tres años en más de un 15% y, en algunas localizaciones, el incremento duplica el registrado en el conjunto de España”.

Igualmente, se señalaba la incidencia creciente del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas p2p, que incidía en un contexto en el que, además, la demanda de vivienda en alquiler estaba creciendo con intensidad (Madrid, Barcelona, Las Palmas, Baleares, Málaga y Santa Cruz de Tenerife). Y reiteraba el diagnóstico tradicional de la escasez del parque de vivienda social, que en España ofrecía cobertura a menos del 2,5% de los hogares, una cifra que contrastaba con los porcentajes sensiblemente superiores al 15% registrados en algunos de los principales países de nuestro entorno, destacando como causa de este grave proceso la orientación, durante décadas y casi en exclusiva, de las políticas públicas hacia modelos de vivienda protegida en régimen de propiedad.

Y, por último, desde la perspectiva de este artículo, señalaba las situaciones de especial vulnerabilidad de muchas familias y hogares, que había llevado a un fuerte crecimiento del número de desahucios (ritmo anual próximo al 5%) vinculados a contratos de alquiler, con especial referencia a los lanzamientos practicados como consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y las modificaciones introducidas a la misma en 2013.

El Real Decreto-ley 7/2019 introdujo mejoras muy significativas para mejorar la situación y seguridad del arrendatario, y previó medidas para limitar la incidencia del aumento de la repercusión de los alquileres sobre los salarios, incorporando la figura del Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda (Disposición adicional segunda) aprovechando la información disponible por la Agencia Tributaria, el Catastro y el resto de fuentes potencialmente útiles para su definición y cálculo.

La incidencia del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, en la rentabilidad y precios de la vivienda y el alquiler.

Tras el Real Decreto-ley 7/2019 se denunció el incremento de alquileres sumergidos (al margen de la nueva regulación y facilitados por el uso de internet) así como su potencial tensión sobre los precios al reducir la oferta “legal”, que también se vio retraída por la caída de la rentabilidad implícita en el largo período en el que los contratos oficiales impedían subir el alquiler más allá del IPC. Aunque se señalaba que, en la práctica, los precios subirían cuando fueran venciendo los plazos de los contratos vigentes y fueran siendo sustituidos por los nuevos a precios con “saltos equilibradores” en palabras de los promotores inmobiliarios.

Promotores que señalaban que, de acuerdo con la previsión de creación de hogares del INE (80.000 viviendas/año) la nueva oferta necesaria para alquiler no se iba a producir por las promotoras en las nuevas condiciones de la ley, ya que hacía inviable y no competitiva la rentabilidad previsible[18].

En este marco de previsiones, los últimos datos de la Agencia Tributaria para 2021[19] recogen que las rentas procedentes del capital inmobiliario (en continuo crecimiento antes de 2020), volvieron a crecer en 2021, aunque sin llegar a alcanzar los niveles previos dentro de las rentas totales de los hogares, ya que sufrieron pérdidas considerables en 2020 (-6,1%), pero se recuperaron en 2021 (+7,5%, respecto a 2020, y +1% respecto a 2019), tal y como se aprecia en la Figura siguiente. En el proceso se distinguen las pautas seguidas por los arrendamientos de viviendas, que cayeron en 2020 (-2,7%), pero, en 2021, recuperaron un ritmo de crecimiento similar a los que se observaban antes de la pandemia (+8,4%, respecto a 2020, y +5,4% respecto a 2019).

Si en los datos de la Agencia Tributaria para 2018 (la señalada Nota informativa número 4 de 2019) se recogían en el IRPF de 2018, 3,1 millones de bienes inmuebles arrendados, de los que 1,7 eran alquilados para vivienda habitual de los arrendatarios, y el número de viviendas arrendadas de uso residencial eran 2.3 millones, las cifras del Instituto Nacional de Estadística para 2019 apuntaba a algo más de 3,2 millones viviendas alquiladas en España, de las que podíamos estimar que del orden del 85% correspondían a propiedad particular.

La Figura siguiente permite un acercamiento a comprender cómo ha incidido el desarrollo del RDL de 2019 en la evolución de los precios de las viviendas, del precio de los alquileres y de la remuneración de los asalariados, considerando el Índice de evolución de estas variables con el valor 100 para diciembre de 2001.Como apreciamos, tras el RDL 2019 hubo una caída en el precio de la vivienda libre, magnificada en 2020 por la pandemia, que se recuperó a su tendencia pre-RDL en 2021. No obstante, aparece una nueva moderación tras el incremento del Euribor, el aumento de las dificultades para obtener hipotecas y la inestabilidad global, inflación y riesgos asociados a la invasión de Ucrania[1], de forma que, en el cuarto trimestre de 2022, de acuerdo con los datos del Colegio de Registradores, las compraventas de viviendas cayeron un 10,6% respecto al tercer trimestre y los precios tuvieron una ligera caída (del -0,4%, con un -1,1% en vivienda usada y un +2,5% en vivienda nueva). Pese a lo cual, en el año 2022 definen un incremento del 6,7% en el precio y un volumen de transacciones en niveles récord desde 2008.

Esta evolución lleva a que, en el estudio citado de 40dB. para EL PAÍS y la SER se señale que la subida de los tipos de interés ha disparado las hipotecas variables y los alquileres, de forma que solo uno de cada cuatro personas que viven de alquiler destina menos del 30% de sus ingresos al pago del mismo[2]; y que solo el 43% de los hipotecados dedica a pagar las cuotas del banco menos del 30% de lo que gana.

En todo caso, atendiendo a la evolución relativa de los Índices recogidos en la Figura anterior, se constata una evolución media de los alquileres más suave y ajustada a menores niveles de volatilidad que el precio de la vivienda, y una tendencia relativa positiva en la evolución de los salarios frente a estos precios.

Pero no podemos olvidar que las dificultades de acceso a la vivienda, tanto en propiedad (por el encarecimiento del acceso a las hipotecas), como en alquiler (por el incremento de precios de los mismos, fundamentalmente en las denominadas “áreas tensionadas”) inciden de forma destacada en los jóvenes (con incremento de las dificultades para su emancipación) y en los estratos sociales desfavorecidos, amenazando con una vuelta al incremento de los desahucios y a la pervivencia de familias residiendo en alojamientos no adecuados.

Como el anteproyecto de nueva Ley de vivienda y las nuevas líneas políticas definidas por el actual Gobierno de coalición pueden incidir en esta dinámica será objeto del próximo artículo.

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[1] Hay que señalar que EUROSTAT (EUROSTAT (https://ec.europa.eu/eurostat/en/web/products-statistical-working-papers/) ha recogido el primer descenso de precios trimestral de la vivienda en la UE desde 2015 (-1,5% en el cuarto trimestre de 2022 respecto al tercer trimestre) si bien, anualmente, se mantiene un encarecimiento del 3,6% en 2022.

[2] El estudio señala que el 50,2% de quienes viven de alquiler le destinan entre un 30% y un 50% de sus recursos cada mes; y el 15,9% entre la mitad y el 70% de sus ingresos mensuales. El 40,9% de los inquilinos dedica más del 40% de sus ingresos a la vivienda.

[1] Medidas que algunas Comunidades Autónomas trataron de poner en marcha para combatir el fenómeno de los desahucios, fundamentalmente interviniendo sobre las viviendas vacías, fueron recurridas por los Gobiernos del Partido Popular ante el Tribunal Constitucional que, en todos los casos, sentenció la suspensión de las respectivas leyes autonómicas (Andalucía y Navarra, en 2013; Canarias, en 2014; Aragón y Euskadi, en 2015; Murcia, Extremadura y Cataluña, en 2016 y Valencia, en 2017) optando por la primacía absoluta del derecho de propiedad sobre el derecho a la vivienda que debía matizar la función social de la propiedad.

[2] Como ya hemos señalado en artículos anteriores, la relación entre planificación territorial, urbana, suelo y vivienda es un todo que exige una visión integrada para ser eficaz y eficiente en sus objetivos socioeconómicos, ambientales y de equilibrio territorial. Hablar de vivienda exige hablar de suelo y de urbanismo (tipologías de usos y de edificaciones y aprovechamientos, como mínimo), y contar con un papel activo y fundamental de las corporaciones locales. Sin embargo, el artículo 25.2.a) de la Ley7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local (LBRL) solo establece competencias urbanísticas para los municipios (planeamiento, gestión, ejecución y disciplina urbanística), pero no en vivienda, donde solo define la “promoción y gestión de la vivienda de protección pública con criterios de sostenibilidad financiera” aplicable sobre su patrimonio de suelo y vivienda, que pueden programar mediante la aprobación de planes municipales de vivienda. Incluso estuvo en cuestión, finalmente resuelta a favor de los ayuntamientos, su capacidad de calificar suelo para vivienda protegida. No obstante, al igual que la AGE (a través de SEPES o del INVIED, por ejemplo) las corporaciones locales promueven y gestionan actuaciones en materia de suelo y vivienda que van más allá de su estrecho marco competencial.

[3] Por ejemplo, las SSTSJ de Cataluña n.º 531/2017, de 30 de junio, y n.º 845/2017, de 17 de noviembre, declararon nulas ordenanzas fiscales con tasas municipales para viviendas en desocupación permanente, por falta de competencia municipal para su establecimiento.

[4] Y donde un problema adicional se va a centrar en la necesidad de la rehabilitación energética del parque de viviendas, con una estructura de propiedad claramente desfavorable para cumplir con las exigencias de la UE para 2050, como trataremos en un próximo artículo dedicado a los problemas energéticos.

[5] Los medios de comunicación se centran reiteradamente en este aspecto, que es claramente un ámbito de lucha ideológica y partidista, con artículos, como el último estudio de 40dB para EL PAÍS y la SER, publicado el 10 de abril de 2023, destacando que, para los jóvenes, la emancipación y acceso a su primera vivienda se ha convertido en uno de sus principales problemas. De hecho, este estudio recoge que un 82,8% de los encuestados dice que el coste de la vivienda le inquieta mucho o bastante.

[6] A pesar del límite establecido a la actualización de las rentas del alquiler al 2%, el 7% de los españoles que compró vivienda en 2022 lo hizo como inversión, según Fotocasa. Y a pesar, también, de que el Anteproyecto de nueva ley trata de evitar la revalorización de alquileres, limitando los precios iniciales de alquiler en los nuevos contratos a las cifras características del entorno de la vivienda. Con ello trata de evitar la actual influencia que suponen los precios iniciales de alquiler de dichos nuevos contratos sobre la tensión en los mercados de alquiler y compra de vivienda.

[7] INE (2023).- “Encuesta de Características Esenciales de la Población y Viviendas (ECEPOV)”. Año 2021. Datos definitivos. 22 DE FEBRERO DE 2023. www.ine.es

[8] https://app.bde.es/efs_www/documents?lang=ES Págs. 12 a 19.

[9] Carmona, P. (2022).- “La democracia de propietarios”. Traficantes de Sueños. Madrid. 2022. Pág. 97. Libro de indudable interés para valorar las tendencias y problemática desde el punto de vista de un diagnóstico del sector imprescindible para valorar contenidos y políticas en materia de vivienda. Recoge que la propiedad de una o más viviendas es uno de los rasgos centrales que definen a las clases medias españolas, muchos de cuyos integrantes arriendan inmuebles, diferenciándose de los que denomina “precarios” (personas con posición laboral inestable o inexistente, con bajos ingresos y carencia de propiedades) y de los estratos de menor renta de la sociedad española.

[10] INE (2018).- Encuesta de Condiciones de Vida (ECV). www.ine.es

[11] El CIS elabora su barómetro sobre esta temática cada 4 años, no estando todavía publicados los datos de 2022. CIS (2018).- Barómetro de la vivienda y el alquiler 2018.

[12] No hay que olvidar a este respecto las acusaciones de blanqueo de dinero negro efectuadas en ciertas de estas compras, fundamentalmente en las áreas litorales y en grandes ciudades.

[13] https://www.bde.es/bde/es/secciones/informes/estabilidad-financiera/informe-de-estabilidad/index2023.html Pág. 174.

[14] https://app.bde.es/efs_www/documents?lang=ES

[15] El Euribor ha acabado marzo con una media mensual del 3,647%. Lo que frente a marzo de 2022 implica que se ha incrementado en 3,8 puntos porcentuales, el mayor incremento desde su establecimiento, en 1999.

[16] https://cpage.mpr.gob.es

[17] Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. https://www.boe.es/eli/es/rdl/2019/03/01/7/con

[18] Los mismos promotores destacaban el ejemplo de Alemania para hablar del fracaso del control de precios, recordando que, en 2015, aprobó una ley limitando a un incremento del 10% por encima del índice local correspondiente los nuevos alquileres en la zona respectiva, siendo lo cierto que hasta 2018 el crecimiento de los alquileres se había doblado sobre los previamente existentes –muy lejos de ese 10%- por la retracción de la oferta.

[19] https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/estadisticas/recaudacion-tributaria/informe-anual/ejercicio-2021/2-impuesto-sobre-renta-personas-fisicas.html