INTRODUCCIÓN.

Aprobado el dictamen del Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda, en este artículo reflexionamos sobre las posibles consecuencias de las nuevas políticas del Gobierno de concertación y de los contenidos de la nueva Ley, y sobre cómo éstas pueden incidir en la mejora de la satisfacción del derecho a una vivienda digna para todos los españoles, considerando “las necesidades de las personas sin hogar erradicando el fenómeno del sinhogarsimo, de quienes padecen situaciones de vulnerabilidad, de los grupos sociales con bajos ingresos y especiales dificultades y de las personas con discapacidad”, según recoge el Preámbulo del Proyecto.

Ya señalábamos en el artículo anterior los riesgos de anulación de algunos artículos del Proyecto de Ley, en lo que se refiere a la invasión de competencias autonómicas, resaltados, entre otros, por el PNV en el Congreso de los Diputados. Sin olvidar, el problema para la eficacia y eficiencia del Proyecto, como veremos en las páginas que siguen, del hecho de que las competencias en urbanismo, ordenación del territorio y vivienda radiquen en las comunidades autónomas. Lo que hace que muchas de las disposiciones de la nueva Ley, no siempre ideológicamente asumidas por varias comunidades autónomas, dependan de su voluntad de aplicación. Al igual que ya sucede con uno de los elementos de fuerte incidencia en el alza del precio de los alquileres, como son los pisos turísticos, cuya problemática no se recoge en el Proyecto, porque se asume que la competencia en este tema es exclusiva de las comunidades autónomas.

En todo caso, el Proyecto de Ley, tras su salida del Congreso al Senado, en sus cinco títulos[1], 36 artículos, seis disposiciones adicionales, cuatro disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y nueve disposiciones finales, teóricamente pretende alcanzar los veinte fines definidos en el artículo 2 que, el propio Preámbulo del Proyecto sintetiza en los siguientes Objetivos:

  • “Establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de vivienda, aplicable a todo el territorio nacional.
  • Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales.
  • Dotar de instrumentos efectivos para asegurar la funcionalidad, la seguridad, la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas, garantizando así la dignidad y la salud de las personas que las habitan.
  • Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda, con objeto de favorecer el ejercicio del derecho constitucional en todo el territorio.
  • Regular el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda, asegurando su desarrollo, protección y eficiencia para atender a aquellos sectores de la población con mayores dificultades de acceso.
  • Favorecer el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las diferentes formas de convivencia y de habitación, favoreciendo la adaptación a las dinámicas y actuales exigencias de los hogares.
  • Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso.”

Son muchas las cuestiones recogidas en el Proyecto que inciden en ámbitos muy diversos, de los que en este artículo nos centraremos, fundamentalmente, en la vivienda pública para alquiler social y en la incidencia de la nueva regulación de los alquileres sobre el mercado. Lo que no implica olvidar la relevancia de temas como: la creación de fondo social de vivienda; la creación de un estatuto jurídico de derechos y obligaciones asociados a la propiedad de la vivienda; la obligación del pago de la renta a través de medios electrónicos, salvo que alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos; el refuerzo de las obligaciones de información hacia los adquirientes arrendatarios o administraciones, destacando, en este caso, las obligaciones de los denominados “grandes tenedores[2]” en zonas de mercado residencial tensionado[3]; o la creación del Consejo Asesor de Vivienda.

En todo caso, el Proyecto de Ley asume, correctamente, que las dificultades de acceso a una vivienda juegan un papel fundamental como reflejo de una desigualdad muy directamente asociada a los procesos de riesgo de pobreza y exclusión social que, tradicionalmente, tras el incremento del coste del alquiler o de la hipoteca, han implicado incremento de las tensiones en el riesgo de desahucio y en una morosidad bancaria que alcanzó hitos históricos tras la crisis iniciada en 2006-2008, como veíamos en los artículos anteriores.

A la vista del Proyecto de Ley parece aprendido que la historia ha demostrado que las burbujas especulativas en la vivienda libre sólo pueden moderarse desde las políticas públicas de ofertas de viviendas protegidas en alquiler, en los territorios y bajo las condiciones específicas de cada uno de ellos, y desde la fiscalización de las plusvalías obtenidas en los citados procesos especulativos. Sin embargo, poco éxito cabe esperar de los intentos por controlar las transacciones o los precios de venta con normativas cuya aplicación y control han tenido resultados normalmente decepcionantes en las distintas ocasiones en que se ha intentado. Las nuevas tecnologías y la información disponible, que debería ser muy sustancialmente mejorada por los poderes públicos competentes (particularmente por Catastro, la Agencia tributaria y el propio Ministerio competente), permiten una mejor e imprescindible fiscalización de transacciones, contratos y plusvalías; pero no conviene olvidar que también el “blockchain”, las “criptomonedas” y la inteligencia artificial (IA) permiten funcionamientos y transacciones a salvo de ese control. Y que, en todo caso, será la gestión de las administraciones territoriales (elegibles el 28 de mayo, para los municipios y doce comunidades autónomas, más Ceuta y Melilla) las que van a condicionar, fundamentalmente, los resultados del Proyecto de Ley.

LAS CAUSAS DEL FRACASO DE LA VIVIENDA PÚBLICA EN ALQUILER.

El Proyecto de Ley reconoce que la insuficiencia de los parques públicos de vivienda en España explica, en buena medida, las extraordinarias dificultades de amplias capas de la población (jóvenes, estratos de menores niveles de renta o en riesgo de pobreza) para satisfacer su derecho de acceso a una vivienda en condiciones, destacando que, según las últimas estimaciones del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana[4], el parque de vivienda social en alquiler de titularidad pública, se sitúa, en España, en el entorno de las 290.000 viviendas (del orden de 180.000 de titularidad de las comunidades autónomas y entidades dependientes, y otras 110.000 viviendas son de titularidad de los ayuntamientos y entidades dependientes), lo que representa del orden del 1,6% de los 18,6 millones de hogares existentes. Cifra más de diez veces inferior a la situación de países desarrollados de la UE.

En este marco, el Proyecto de Ley “configura las políticas destinadas a satisfacer el derecho de acceso a una vivienda digna y adecuada como un servicio de interés general, tanto mediante la creación y gestión de parques públicos de vivienda como a través de aquellas actuaciones, públicas y privadas, que tengan por objetivo la provisión de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública”. Y establece que los parques públicos de vivienda deben destinarse, con carácter prioritario, a satisfacer la necesidad de vivienda de aquellos colectivos más desfavorecidos, en situaciones de vulnerabilidad o exclusión social y, con carácter general, de todos aquellos que tengan dificultades de acceso a la vivienda en el mercado.

Para ello, el Proyecto de Ley “articula las políticas de planificación y programación públicas, sobre dos categorías de vivienda protegida: vivienda social y vivienda de precio limitado”, señalando que el parque de vivienda social estará integrado por el conjunto de viviendas sobre suelo de titularidad pública, destinado al alquiler, cesión u otras formas de tenencia temporal, orientado, de manera prioritaria, a atender las necesidades de los sectores de población con mayores dificultades de acceso a la vivienda. Incluiría diversos tipos de viviendas sociales[1] y las viviendas dotacionales públicas, que son aquellas que ocupan terrenos calificados urbanísticamente como dotacionales públicos[2] o que forman parte de edificaciones o locales destinados a equipamientos de titularidad pública y afectos al servicio público.

En este contexto, el Proyecto de Ley apuesta por potenciar unos parques públicos que se nutrirán del desarrollo urbanístico y edificatorio[3] de suelos de titularidad pública, e integrarán las viviendas sociales cedidas o adquiridas por las Administraciones Públicas, bien sea aplicando sus derechos de tanteo y retracto, adquiridas en el mercado, o a las que accedan por cualquier otro motivo (cesión, donación, etc.).

El riesgo para este Parque público viene dado, tanto por la capacidad disciplinaria sobre las administraciones que no cumplan con su cometido, como por la capacidad de gestión de las mismas; procesos ambos que históricamente han estado asociados al fracaso de este tipo de políticas en el pasado[4]. El Proyecto de Ley señala que las viviendas dotacionales públicas podrán gestionarse por las administraciones públicas, sus entidades dependientes o entidades sin ánimo de lucro con fines sociales vinculados a la vivienda, para garantizar el acceso a las mismas a personas en situaciones de vulnerabilidad o en exclusión social, en régimen de alquiler, derecho de superficie u otras modalidades de tenencia temporal admitidas por la legislación aplicable. Pero, como señala el artículo 27 del Proyecto, los parques públicos de vivienda, que integrarían, como mínimo, las viviendas dotacionales públicas y las sociales, estarán regulados por las administraciones autonómicas, no siempre ideológicamente favorables a una intervención pública significativa[5].

En segundo lugar, dentro de la vivienda protegida se define la vivienda de precio limitado como aquella que está sujeta a limitaciones administrativas en los precios de venta y/o alquiler, por un plazo de tiempo determinado, que podrá destinarse a diferentes regímenes de tenencia. Su volumen y características, en cuanto a superficies y precios, estarán condicionados por la demanda y necesidades territoriales definidas por las administraciones competentes. Mantendrán dicha condición, cuando utilicen reservas de suelo para vivienda sujeta a algún régimen de protección pública, en tanto que se mantenga el destino de ese suelo, aunque también podrán desarrollarse sobre suelos calificados para el uso de vivienda libre.

En todo caso, el Proyecto de Ley establece que la vivienda protegida, ya sea social o de precio limitado, no pueda descalificarse en un periodo inferior a 30 años, salvo en el supuesto de viviendas promovidas sobre suelos cuya calificación urbanística no imponga dicho destino y no cuenten con ayudas públicas para su promoción. Pero también incluye la posibilidad, excepcional, de que la normativa autonómica justifique la descalificación, salvo que la calificación urbanística del suelo imponga dicho destino.

De esta forma, el Proyecto de Ley trata de evitar históricas e indebidas enajenaciones del parque público de vivienda, estableciendo un patrimonio inmobiliario separado, en el que los ingresos obtenidos de la gestión del parque, así como los ingresos procedentes de las sanciones que pudieran imponerse por el incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda, o los ingresos procedentes de la enajenación de los bienes patrimoniales del parque público de vivienda deberán tener como único destino el de sufragar las políticas públicas de vivienda (creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques públicos de vivienda) en los términos y condiciones contenidas en el Proyecto de Ley.

Es más discutible el artículo 17 del proyecto de Ley, dedicado a la vivienda asequible incentivada, ampliamente recogida en la normativa autonómica, considerándose como aquella vivienda de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector y de la economía social, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado. Figura que el Proyecto de Ley considera necesaria para incrementar la oferta en el mercado de vivienda a corto plazo, tratando de lograr la implicación de todos los agentes públicos, privados y tercer sector en la búsqueda de soluciones de los problemas de oferta de vivienda, vinculando siempre los beneficios públicos que se asignen a estas viviendas a las limitaciones de uso, temporales y de precios máximos que, en cada caso, determine la Administración competente que, como hemos señalado, no siempre coinciden ideológicamente con los mecanismos promovidos en el Proyecto de Ley.

Por ello, también ha de tener una valoración ambivalente la posibilidad de desarrollar vivienda asequible incentivada obtenida a partir de incrementos de edificabilidad o densidad en la ciudad consolidada por parte de la legislación, planeamiento y desarrollo urbanístico, si estos aumentos no se sitúan en el marco de una rehabilitación/valoración integral (energética, dotacional y de calidad paisajística y urbana) y se remiten exclusivamente al negocio inmobiliario[6].

Como conclusión, España es uno de los países europeos con un menor parque social de vivienda pública para alquiler, pese a que, como ya se señalaba en el octavo Informe de la Fundación FOESSA (Fomento de Estudios Sociales y de Sociología Aplicada) sobre exclusión y desarrollo social en España, entre 1951 y 2015 se construyeron 6,3 millones de viviendas con ayudas públicas (el 37% del total de viviendas construidas) que habían terminado en su casi totalidad en el patrimonio privado sin estar sometidas a ningún tipo de restricción[7].

Tras décadas subvencionando la propiedad de la vivienda familiar, sobre todo con las políticas de viviendas protegidas para ser adquiridas en propiedad, con limitación del precio de venta solo temporal, pese a que las administraciones aportaban su suelo en condiciones netamente beneficiosas, o con las desgravaciones en el IRPF o el IVA reducido para la compra de vivienda, el resultado es que, salvo excepciones notables, las comunidades autónomas no han pretendido ni han conseguido la existencia de un parque público de vivienda en alquiler accesible, porque la inmensa mayoría de viviendas de protección oficial producidas, incluso las teóricamente dedicadas al alquiler social, han terminado vendiéndose a particulares o a fondos de inversión (a los que el Proyecto de Ley prohíbe dicha adquisición), que han reconducido los alquileres sociales a alquileres de mercado[8].

Queda claro, y el Proyecto de Ley lo pretende, que se necesita un cambio imprescindible y radical en las políticas ligadas a la vivienda que debería centrarse exclusivamente en el alquiler, trasvasando a este fin los fondos dedicados a las ayudas a la compra, así como asegurar más radicalmente la imposibilidad de descalificación del uso del suelo para vivienda social en alquiler, o el paso de la misma de alquiler a propiedad, con una regulación y disciplina (sanciones) drástica para operaciones (públicas o privadas) registros y contratos (aunque sean invisibles vía blockchain) a través de todos los medios disponibles.

Las experiencias existentes en políticas de vivienda pública que han dado buenos resultados históricos han estado asociadas a la prohibición de poner a la venta los pisos sociales, y de mantener la propiedad pública registral del suelo sobre el que se levantan pisos para alquiler social, cuya calificación y restricciones de precios y potenciales usuarios/compradores deberían mantenerse a perpetuidad.

Y un óptimo a alcanzar sería que todo municipio que tenga familias en riesgo de exclusión o desahucio pudiera disponer de un parque de viviendas de protección oficial para alquiler en el que alojar a las mismas en caso necesario, con alquileres acordes a asegurar que las familias pueden mantener unas condiciones de vida socialmente aceptables. La prioridad de la financiación estatal debería centrarse en el establecimiento de este parque de viviendas (no vendibles ni trasmisibles) y en asegurar la capacidad de gestión municipal, o en su defecto autonómica de las mismas, ya sea directa o delegada.

POLÍTICAS PÚBLICAS, ESPECULACIÓN INMOBILIARIA, CRISIS BANCARIA Y LA CREACIÓN DE LA SAREB.

Al revertirse el alza de precios en 2007[9], tanto por unas elevadísimas expectativas de riesgo financiero mundial, como por el alto nivel de activos inmobiliarios en cartera no vendidos, los promotores, inversores especulativos e instituciones financieras entraron en pérdidas, cuestionándose la viabilidad de muchas de las empresas y promociones implicadas, que entraron en crisis, en concurso de acreedores o en quiebra directa, dejando altas cifras de morosidad a las instituciones financieras involucradas; lo que afectó a la solvencia de dichas entidades financieras que tenían fuertes volúmenes de préstamos a promotores e hipotecas concedidas en el sector.

La crisis llevó a que se registrara un fuerte proceso de acumulación de suelo y viviendas en el sistema financiero[10], por el impago de esos créditos e hipotecas, que terminaron llevando al traspaso de las deudas asociadas a deuda pública como vía de rescate del sistema bancario español (fundamentalmente, pero no solo, de las cajas de ahorro) para lo cual, entre otras medidas, se procedió a la creación de un “banco malo” con fuerte apoyo público (45,9% de capital público y 54,1% de incorporación del capital privado asociado a las carteras inmobiliarias sobrevaloradas) donde se concentraron los activos en suelo y vivienda y las promociones y créditos inmobiliarios más inviables a corto y medio plazo[11]. Nace así, a finales de 2012, la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) que pasa a poseer paquetes de créditos promotores morosos del sistema financiero y activos inmobiliarios que habían sufrido fuertes depreciaciones tras la crisis, como consecuencia de la sobreoferta especulativa, sin soporte de la demanda correspondiente a los precios alcanzados, tal y como vimos en artículos anteriores. La SAREB asumió esas viviendas, suelo y préstamos sin salida en el mercado y fuertemente depreciados, facilitando el equilibrio de un sector bancario en riesgo, por reducción de su morosidad y saneamiento de sus activos inmobiliarios.

La crisis y cierre de promotoras y de inmobiliarias asociadas a la caída del precio de la vivienda y del alquiler se empieza a revertir en 2014, incentivado el sector por la entrada de capital extranjero, fundamentalmente especulativo (los denominados fondos buitre[12]) para la adquisición de gangas en el mercado inmobiliario, con la finalidad de que, una vez conseguida un alza suficiente de precios (una vez han colaborado, con sus compras y sus “noticias”, a incentivar un ciclo alcista en el mercado inmobiliario), normalmente tras seis o siete años, salir del mercado con fuertes plusvalías[13]. Los nuevos adquirientes de estas propiedades suelen ser inversores a muy largo plazo, más allá de los ciclos especulativos normales, entre los que se encuentran las aseguradoras y los fondos de pensiones, que buscan rentas estables asociadas a viviendas en alquiler, que ahora se verán limitadas por lo establecido en la Disposición final quinta ter del Proyecto de Ley (Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda), cuyo contenido sintetizamos en el epígrafe dedicado al alquiler.

En la actualidad los grandes fondos de inversión han tomado protagonismo en el sector inmobiliario, con una gestión y comercialización de sus activos concentradas en “servicers” y en las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI), mientras que la banca tradicional ha perdido peso como actor financiero principal del sector de la vivienda, condicionados por el mayor control de riesgos de los bancos centrales y por las nuevas exigencias de solvencia de los acuerdos de Basilea III; aunque no ha renunciado al negocio de las hipotecas como una de las fuentes principales de fidelización de clientes y de negocio financiero.

En este marco, la actuación del Gobierno de coalición se está centrando en la movilización de los patrimonios inmobiliarios o en la puesta a disposición de recursos financieros para viabilizar los objetivos del Proyecto de Ley. Tanto los activos de la SAREB[14], como las capacidades de SEPES o las disponibilidades inmobiliarias de Defensa, así como la canalización de avales a través del ICO se están anunciando por parte del Gobierno de coalición como elementos de acción para el logro de los objetivos establecidos; aunque no todos ellos están en línea con las prioridades de asignación de recursos que deberían derivarse de los objetivos prioritarios de incidir en el acceso a viviendas sociales en alquiler para los más necesitados.

En relación a la  SAREB, el Estado se convirtió en accionista mayoritario en 2022[15], con la adquisición del orden de un 4% de acciones, para obtener la mayoría, y la introducción de la obligación de que su desinversión tenga en cuenta los principios de sostenibilidad y utilidad social (estrategias de cesión de inmuebles a entidades públicas o a entidades no lucrativas), convirtiéndola en instrumento inmobiliario estatal en paralelo al papel ya desempeñado por la Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES).

De hecho, desde que el Estado tomó el control accionarial de SAREB, ésta ha intensificado el desarrollo programas de vivienda social asequible acogiendo a del orden de 9.000 familias vulnerables, gestiona más de 2.000 alquileres sociales, está promoviendo la construcción de vivienda destinada al alquiler asequible[16] y ha priorizado la venta de inmuebles a las administraciones territoriales. A finales de 2022, disponía de un parque inmobiliario de unas 67.000 viviendas, de las que unas dos terceras partes, aproximadamente unas 47.000 viviendas estarían en condiciones de uso. De ellas, el Gobierno de coalición ha aprobado que unas 21.000 viviendas se pongan a disposición de las administraciones territoriales (para su compra por estas, o en cesión para su parque social de alquiler) y que se destinen unas 14.000 viviendas adicionales a la promoción de viviendas de alquiler de precio limitado, desarrollada por promotores a los que se ofrece el derecho de superficie a cambio de que se limiten los alquileres durante, al menos, 50 años.

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) comprará, por 620 millones de euros, a la sociedad de gestión de activos de Defensa (INVIED), 8,25 millones de metros cuadrados de suelo, repartidos en 34 municipios (de ellos, 20 capitales de provincia) de 14 comunidades autónomas, además de Ceuta y Melilla, para la construcción de 19.876 viviendas asequibles (el 53% de las mismas en Madrid y del orden del 8% en Cataluña, y, en menor porcentaje, pero superando las mil viviendas, en Castilla y León, Murcia y Asturias). Y tiene un convenio con SEPES para el desarrollo de otras 16.000 viviendas, 10.700 de las cuales corresponden a la Operación Campamento, 1.362 a la de Buenavista Residencial, en Málaga, y 853 a la del Cuartel de Artillería de Sevilla. El objetivo del Gobierno de coalición sería que SEPES se convierta en el ejecutor y gestor de la política sobre suelo del Estado para recuperar la función social de la vivienda, colaborar en la materialización del Plan de Vivienda en alquiler asequible, y supere la oferta de 30.000 viviendas en 10 años, potencialmente de viviendas de alquiler asequible.

Además, el Gobierno de coalición ha aprobado un presupuesto de 2.500 millones en avales del ICO a la compra de hasta 50.000 viviendas para primera vivienda de jóvenes menores de 35 años y familias con menores a su cargo, con ingresos acotados[17], y con hipoteca formalizada antes de 2026 (prorrogable dos años más), cubriendo entre el 20 y el 25% (si la vivienda es eficiente energéticamente) del menor valor (tasación o precio de compra) de la misma. Una segunda línea del ICO, por importe de 4.000 millones, financiables en base a los fondos europeos esperables de la adenda al Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia Español (PRTRE), se dedicaría a construir y rehabilitar hasta 43.000 viviendas destinadas al alquiler asequible, potenciando eficiencia y rehabilitación energética[18].

Es evidente que el Gobierno de coalición ha puesto en marcha todos los dispositivos en su mano para intervenir el mercado de la vivienda, intentando satisfacer el derecho de acceso a la misma para las personas con menores recursos o en riesgo de pobreza, Es tremendamente positiva su actuación sobre la vivienda social en régimen de alquiler, que debería concentrar todos los fondos y ayudas disponibles; pero es más discutible desviar recursos a la incorporación de medidas que fomentan el endeudamiento para colaborar, indirectamente, con el incremento de precios inmobiliarios.

La propiedad de la vivienda fue una política ideológica impulsada por el falangismo tras la Guerra civil que se ha convertido en una pretensión mayoritaria en España. Lo que podría justificar que el Proyecto recoja que las políticas públicas deben favorecer la existencia de una oferta suficiente y adecuada de vivienda, que responda a la demanda existente y permita el equilibrio del mercado, asegurando la transparencia y adecuado funcionamiento del mismo, como también hacen políticas específicas puestas en marcha por el Gobierno de coalición en esta materia. Pero es discutible esta promoción y, sobre todo, la asignación de recursos a este fin (aunque se justifique para facilitar la emancipación de los jóvenes de menores recursos), detrayéndolos del ámbito de la garantía de unas condiciones de acceso a una vivienda digna para los más necesitados.

Como hemos señalado, se está muy lejos de disponer de un parque de vivienda de alquiler social de un tamaño proporcional a la necesidad existente; y acercarse al “deseado 20%” en las denominadas áreas tensionadas de precios, en un horizonte de 20 años, va a necesitar –al menos- mantener las políticas y trayectorias propuestas hasta entonces por todos los Gobiernos que se elijan, y que las administraciones territoriales asuman los objetivos y medidas diseñadas durante ese largo período de tiempo, hasta poder lograr garantizar el derecho a la vivienda para las personas cuyos ingresos están muy lejos de poder satisfacer este derecho, salvo en el campo del alquiler social. Y, desde luego, es imprescindible que la dotación presupuestaria se acerque a la media europea, superior en seis veces respecto al porcentaje del PIB dedicado actualmente (0,1% actual en España, si no se consideran las aportaciones extraordinarias del PRTRE).

REGULACIÓN E INCENTIVACIÓN DE ALQUILERES ACCESIBLES.

Como hemos señalado en los artículos anteriores, se asume que el precio del alquiler es una de las razones fundamentales que dificultan la emancipación de los jóvenes, que contribuye al incremento de las desigualdades en este país cuando la dedicación al mismo de los ingresos familiares supera el 30%, y que, para los más desfavorecidos, colabora a la generación de problemas sociales graves ligados a los desahucios. Por ello, en el Proyecto de Ley se incluye una amplia variedad de medidas que tratan de incidir en el mercado del alquiler, que se consideran a los subepígrafes siguientes.

Teóricamente, el mercado del alquiler en España está fuertemente diversificado como vimos en artículos anteriores, con solo del orden del 5% del parque de vivienda en alquiler manos de grandes tenedores, aunque dicho porcentaje va en ascenso en las áreas tensionadas. Con un 95% de las viviendas en arriendo o arrendadas en manos de pequeños tenedores, es evidente que el alza de precios del alquiler se liga, por una parte, al alza de precio de la vivienda y, por otra, a la insuficiente oferta de vivienda en alquiler, frente a una demanda creciente, en gran parte asociada a los flujos inmigratorios y a la demanda turística temporal.

Por lo tanto, no sólo es imprescindible asegurar alquileres sociales para los menores niveles de renta y personas en riesgo de pobreza (lo que el Proyecto de Ley pretende correctamente), sino que habría que establecer mecanismos que impidan el alza especulativo de precios en el suelo urbano (del que ya hemos señalado en artículos anteriores su carácter monopolista u oligopólico, según las zonas) que se trasladan, por ondas, al resto del territorio; sino que también sería necesario incentivar la oferta de viviendas en alquiler, siendo discutible que medidas que crean incertidumbre o reducen su rentabilidad por debajo de índices de referencia conservadores, como pueden ser los tipos de interés de la deuda pública a largo plazo, beneficien el aumento de dicha oferta. En concreto no están claros los efectos que puede tener sobre el elevado número de propietarios “rentistas” generados en España, y sobre la evolución de la inversión en vivienda para alquiler de particulares, indudablemente afectada por las previstas limitaciones al incremento de los precios del alquiler recogidas en el Proyecto de la nueva Ley[19].

Limitación al crecimiento y al valor de los alquileres.

De manera destacada, una de las principales novedades del Proyecto de Ley es que permite establecer límites al aumento de los precios de los alquileres, en general, y en las zonas consideradas tensionadas (véase nota a pie de página número 2) en particular. Estos límites son del 2% decretado para 2022 y 2023 por el Gobierno de coalición para paliar los efectos de la inflación, a lo que se suma que, en 2024, el aumento del alquiler no podrá superar el 3%. A partir de 2025 se aplicará un índice de referencia que el Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, como límite para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.

El Proyecto de Ley renuncia a fijar topes a los alquileres, salvo para los nuevos contratos en zonas tensionadas para grandes tenedores o para los pequeños tenedores cuando hagan nuevos contratos por primera vez[20]. Y se limita a contener el crecimiento de los alquileres al margen de cuál sea su nivel de partida. El alcance práctico de la ley, sin embargo, dependerá de las comunidades autónomas, a quienes corresponde la potestad de declarar las zonas tensionadas, aunque el Proyecto de Ley obliga a las administraciones a explicar qué hacen para bajar los alquileres, informando anualmente de cómo avanzan los objetivos que se han propuesto en las áreas tensionadas y cuánto dinero han invertido en ello.

No parece muy razonable no haber considerado la posibilidad de que fuera el Gobierno el que declare, objetiva y subsidiariamente, una zona como tensionada, cuando las administraciones territoriales, en un plazo razonable no lo realicen, aplicando mecanismos similares a los ejercidos en los Planes de Vivienda Pública. O, simplemente, haber aplicado la norma de manera general en todo el territorio, evitando las graves dificultades administrativas de aplicación que se pueden generar con una diferenciación que, además, es variable en el tiempo. Tampoco cabe la posibilidad de sanciones si las comunidades autónomas no las regulan. Y, además, mantener la evolución de los alquileres, en los nuevos contratos que se suscriban, dentro de los límites previstos no va a ser objetivamente fácil, si no se impone un registro público obligatorio de contratos que permita comprobar el alquiler que se cobraba en el acuerdo previo.

Incentivos al alquiler a precios asequibles.

La Disposición final segunda del Proyecto de Ley (Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda) establece incentivos fiscales a los propietarios para que pongan sus viviendas en alquiler a precios asequibles, limiten el precio o mejoren las condiciones de la vivienda, o se alquilen a jóvenes, que variarán entre un 50% y un 90% según el caso. Pero no se eliminan los beneficios fiscales a aquellos alquileres de zonas tensionadas que superen los límites de lo que podríamos denominar precios objetivos, o de referencia, para la zona.

También se pretende reducir el coste para los arrendatarios con la prohibición del cobro de gastos u honorarios a los mismos por las inmobiliarias, así como de otros gastos, como los de comunidad, IBI o la tasa de basuras, incluso cuando haya existido acuerdo entre las partes, aunque las garantías de que no se les puedan imputar a los inquilinos son insuficientes. De hecho, se asume que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

Acciones para incentivar la salida al mercado las viviendas vacías.

Para incentivar la oferta de viviendas en alquiler o en venta, el Proyecto de Ley viabiliza, en su Disposición final tercera (Modulación del recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles) recargos municipales en este IBI (de hasta el 150%) para las viviendas desocupadas de forma permanente[21], de acuerdo con lo definido en su Artículo 41 ( Caracterización del parque de vivienda. Vivienda deshabitada o vacía). Aunque es discutible que, subsidiariamente, no se recoja la posibilidad de que las comunidades autónomas o la propia administración general del estado no puedan realizarlos en ausencia de actuación por parte de los municipios.

No obstante, los recargos solo podrán aplicarse, como máximo, al 10 por ciento de los bienes inmuebles urbanos del término municipal que, para cada uso, tenga mayor valor catastral, a cuyo efecto la ordenanza fiscal del impuesto señalará el correspondiente umbral de valor para todos o cada uno de los usos, a partir del cual serán de aplicación los tipos incrementados.

La declaración municipal como inmueble desocupado con carácter permanente exigirá la previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de desocupación, a regular en dicha ordenanza, dentro de los cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón municipal, así como los consumos de servicios de suministro.

No obstante, las viviendas vacías que no se correspondan con segundas residencias en uso y no estén asociadas a licencias de alquiler turístico, deberían tener una fiscalidad que empuje realmente su salida al mercado de venta o alquiler. Nuevamente, la información actualmente disponible y el uso de las nuevas tecnologías permiten que esta medida sea viable de una forma eficiente y eficaz.

Medidas de protección frente a desahucios, fundamentalmente para familias vulnerables.

El Proyecto de Ley incrementa las medidas de protección frente a desahucios, estableciendo modificaciones de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, especialmente con: el establecimiento de nuevos plazos de suspensión de los lanzamientos en situaciones de vulnerabilidad (será obligatorio trasladar a los afectados la fecha y hora del lanzamiento y se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos que pueden alcanzar hasta los dos años); la obligación de tramitar procedimientos de solución extrajudicial mediante conciliación o intermediación con carácter previo a la interposición de la demanda cuando se destine el inmueble a vivienda habitual del arrendatario en situación de vulnerabilidad y el demandante tenga condición de gran tenedor; o la posibilidad de uso de fondos estatales para alternativa habitacional.

No obstante hubiera sido deseable la focalización específica de un mayor compromiso social, prohibiéndoles los desahucios de familias vulnerables y obligándoles a pactos con la Administración para poner sus viviendas en alquiler social estable, como se ha puesto en marcha con la SAREB, para fondos de inversión, entidades de gestión de activos, fondos de capital riesgo y fondos de titulación de activos que recibieron ayudas públicas -directas o indirectas- mediante el rescate bancario o la propia creación de la  SAREB.

En todo caso, nuevamente los procedimientos tendentes a solucionar desahucios debían haberse homogeneizado evitando diferenciaciones que van a dificultar notablemente la aplicación de la norma.

En el caso de Ocupaciones de viviendas que se tramiten en vía penal, se establece a través de una nueva disposición adicional que los Juzgados darán traslado de la situación a las Administraciones Públicas competentes, para la protección de personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad a través de la Disposición final quinta modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, introduciendo una nueva Disposición adicional séptima en ésta, obligando a la atención inmediata por las Administraciones Públicas competentes a personas en situación o riesgo de exclusión social, con el fin de que puedan adoptar las medidas de protección que correspondan, tanto previamente como cuando el desalojo de la vivienda se acuerde en sentencia.

ALGUNAS CONCLUSIONES FINALES.

Hemos venido señalando que el derecho a una vivienda en condiciones adecuadas es un derecho básico ciudadano, sobre el que el Gobierno de coalición ha establecido una de sus prioridades legislativas para esta legislatura que acaba en 2023, “convirtiendo de forma efectiva a la vivienda en el quinto pilar del Estado de Bienestar”.

Como hemos visto, del Proyecto de Ley cabría destacar, por su previsible incidencia en el logro de ese objetivo:

  • Consolidación de un Parque público de vivienda social para alquiler, protegido como patrimonio público, impidiendo su enajenación, con una calificación indefinida de la vivienda protegida que se promueva sobre suelo calificado de reserva, garantizando para el resto un periodo mínimo de treinta años en ese uso.
  • Se pretende un nuevo marco de derechos y deberes de carácter general y un estatuto de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda, atendiendo a la función social que se asigna a la misma.
  • Se define una Vivienda asequible incentivada para incrementar la oferta a corto plazo, favoreciendo la participación del sector privado y del tercer sector a través de la instrumentación de beneficios públicos (urbanísticos, suelo, o fiscales).
  • Se busca la adecuación de la vivienda a las exigencias energéticas de descarbonización y a una habitabilidad, accesibilidad y acceso a redes de suministros básicos, para lograr viviendas dignas.
  • En las zonas con mercado residencial tensionado, de elevados precios de compra-venta y alquiler, se pretende que las administraciones territoriales actúen para reducir la dinámica de incremento de los precios
  • Se discrimina y se aumentan las exigencias para los grandes tenedores, sobre todo en zonas de mercado tensionado (en las que puede afectar a propietarios de cinco o más viviendas ubicadas en dichos ámbitos).
  • Se busca la reducción de incrementos o bajadas del precio del alquiler con medidas fiscales, presupuestarias, o de gestión patrimonial, y de regulación específica para las zonas de mercado residencial tensionado que definan las administraciones territoriales. También busca aumentar la oferta de viviendas en alquiler como vivienda habitual en estas zonas tensionadas.
  • Se habilita a los ayuntamientos para modular el IBI con recargos (desde el actual 50% al 150%, según circunstancias) para las viviendas vacías.
  • Se incrementa la protección de las familias vulnerables para asegurar su derecho a la vivienda, modificando el procedimiento de desahucio en estas situaciones de vulnerabilidad. También, en el caso de ocupaciones de viviendas se implica a las Administraciones Públicas competentes, para la protección de personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad.

Pero a pesar de los indiscutibles avances, el Proyecto de Ley ni garantiza el derecho de acceso a la vivienda ni puede garantizarlo, ya que no tiene capacidad real para regular los precios de alquiler, ni para ampliar el parque de viviendas en alquiler en las zonas tensionadas, e incluso es posible que actúe en sentido contrario. El Parque público de vivienda sí puede, parcialmente, lograr alquileres sociales accesibles, suponiendo que las comunidades autónomas asuman las políticas y medidas propuestas.

En lo que se refiere a la compra/venta de viviendas no existe un mercado de la vivienda perfecto ni homogéneo que responda a pautas agregadas de oferta y demanda tradicionales, sino tantos mercados como territorios/ciudades/barrios homogéneos se puedan definir desde su caracterización socioeconómica y ambiental, y desde la propia tipología de vivienda existente y ofrecida. Al menos: viviendas de lujo urbanas; viviendas urbanas normales de alta centralidad; viviendas antiguas en centros históricos; viviendas periféricas en ciudad jardín; viviendas periféricas de calidad media; viviendas periféricas de baja calidad; viviendas de protección oficial; viviendas en áreas degradadas; viviendas de segunda residencia de lujo, otras viviendas de segunda residencia; viviendas turísticas, que diferencian sustancialmente su valor real y potencial, presentando características propias de mercados oligopolistas (en la periferia de las ciudades) o monopolistas en el escaso suelo urbano de la ciudad consolidada[22], con una fuerte capacidad de ser controlado, generándose, en el mejor de los casos, mercados de competencia imperfecta, lo que incrementa significativamente la necesidad de una actuación pública reguladora y compensadora que, lamentablemente, no siempre actúa en beneficio del interés general, ni de los que tienen más dificultades de acceso a una vivienda digna y adecuada, en propiedad o en alquiler.

Y, aunque existe una cierta interrelación entre esos diversos y diferenciados mercados en los procesos especulativos, lo cierto es que su funcionamiento es relativamente autónomo, porque también lo es la demanda y oferta que les caracteriza, lo que exige que las políticas para situaciones estructurales y dinámicas diferenciadas no puedan ser homogéneas. Lo que avala el hecho de que las competencias en la regulación de estas políticas estén lo más próximas posibles al ciudadano (nivel local y/o autonómico), siempre y cuando dispongan de la voluntad política, de los medios técnicos y de la capacidad de gestión y de financiación necesarias.

En este marco, es evidente que existen distintas posturas ideológicas y políticas (intereses) en los enfoques y soluciones que debe tener la problemática del acceso a la vivienda que, obviamente, están ligadas a las políticas urbanística y del suelo, pero también fiscales[23], tanto desde la perspectiva normativa como desde la perspectiva del papel a jugar por las distintas administraciones y por el capital y la iniciativa privada en el proceso.

Un primer grupo de posturas/intereses se define como preocupada, fundamentalmente, por la reducción de los precios del suelo y por la legitimación de la iniciativa privada (bajo el supuesto de su mayor eficiencia y eficacia para la gestión), justificando y defendiendo una fuerte desregulación urbanística y un fuerte incremento de la libertad de actuación del sector privado/capital frente al control administrativo que posibilita la legislación (la Comunidad y el Ayuntamiento de Madrid han sido paradigmáticas de esta filosofía durante las largas etapas de gobierno del partido popular, favoreciendo el mayor incremento especulativo de precios nunca registrado en nuestra historia).

En este sentido caben agrupar las políticas propuestas en sus Programas para las elecciones del 28 de mayo de 2023 del Partido Popular y de Vox cuando señalan como elementos fundamentales de su intervención (además de generalidades presentes en todos los partidos) la promoción de la vivienda en propiedad a precios más asequibles (aunque no señalan cómo, su elemento fundamental es la ampliación del suelo urbanizable y la construcción de más viviendas siguiendo la estela de 1998-2008 y, naturalmente, sus desastrosas consecuencias). Particular preocupación en esta dinámica es la propuesta del PP del alquiler con opción a compra en el caso de una vivienda social (plantea la posibilidad que se materialice a los 10 años), lo que reitera una de las causas del principal fracaso de la política de defensa al derecho de la vivienda en España. En el caso de VOX sus propuestas específicas inciden en la reducción del coste de mantenimiento de la vivienda en propiedad y sus transacciones (suprimir las plusvalías municipales y reducir el IBI).

La izquierda (PSOE y Unidas Podemos), como no podía ser de otro modo, inciden en las políticas derivadas del Proyecto de Ley analizado, con un papel central de los parques públicos de vivienda para alquiler social, que pretenden se nutra de viviendas ya construidas repartidas en todo el territorio y adquiridas por compra pública. Pretenden potenciar el habilitar usos del suelo urbano o urbanizable para aumentar la oferta de viviendas e incide, también, en las obligaciones derivadas de la transición energética (eficiencia energética para la rehabilitación de edificios) y en la mejora de la accesibilidad. UP se caracteriza, diferencialmente, por proponer fuertes incrementos en el IBI para viviendas vacías, sobre todo para grandes tenedores y una tasa a la venta de la vivienda para el vendedor (del 20%) cuando esta se produzca menos de dos años después de su anterior compra.

Qué postura prevalezca en estas elecciones tendrá mucha influencia en hacia donde evolucionen Parques públicos de vivienda y precios de la compra/venta y alquiler de vivienda en cada municipio y autonomía.

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[1] Por su significación en cuanto a contenidos y número de artículos involucrados, además del Título preliminar con las Disposiciones generales sobre Objeto de la Ley, definiciones y otras cuestiones generales básicas (6 artículos), los Títulos que se enuncian son: Título I. Función social y régimen jurídico de la vivienda (4 artículos); Título II. Acción de los poderes públicos en materia de vivienda (11 artículos); Título III. Parques públicos de vivienda (3 artículos); y Título IV. Medidas de protección y transparencia en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda. (14 artículos). Y, además, hay que destacar la tremenda importancia de algunas de las seis disposiciones adicionales, cuatro disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y nueve disposiciones finales, en lo referente a la regulación e incentivación del parque público de viviendas, alquileres, contratos, o penalizaciones a viviendas vacías e incentivos públicos para el logro de los objetivos del Proyecto de Ley. La disposición final quinta también regula el desahucio en situaciones de vulnerabilidad objetiva.

[2] Por “gran tenedor” el Proyecto entiende la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 en aquellos inmuebles y superficie que sea de uso residencial, aunque, en entornos de mercado residencial tensionado, pueden alcanzar a titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial, sin defecto, en ambos casos, de las definiciones que pudieran adoptarse en el marco de las legislaciones de las comunidades autónomas.

[3] Se establece el criterio para la declaración de “zona tensionada” por parte de la administración competente, con una vigencia de tres años prorrogable año a año, cuando la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares o que el precio de compra o el alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores. Sobre estas zonas, que han de establecer las “administraciones competentes” se deben definir planes específicos de intervención por las mismas para corregir las “tensiones”.

[4] https://www.mitma.gob.es/arquitectura-vivienda-y-suelo/urbanismo-y-politica-de-suelo/estudios-y-publicaciones/observatorio-de-vivienda-y-suelo

[5] Según se recoge en el artículo 27 del Proyecto de Ley.

[6] El Proyecto permite que este uso se considere compatible con los correspondientes a suelos dotacionales, que se pueda definir suelo para vivienda dotacional o social con cargo a las actuaciones de trasformación urbanística, y se exige que se construya vivienda dotacional en los suelos procedentes del cumplimiento de las cesiones de aprovechamiento urbanístico, impidiéndose que se pueda destinar a otros usos de interés social distintos al anterior.

[7] Para viviendas protegidas se reserva el 40 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización y el 20 por ciento en el suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización. No obstante, la legislación autonómica podrá también fijar o permitir excepcionalmente una reserva inferior o eximirlas para determinados Municipios o actuaciones, siempre que, cuando se trate de actuaciones de nueva urbanización, se garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social.

[8] Hay que reiterar el fracaso histórico registrado en España en la gestión de las viviendas protegidas a la hora de mantener edificios, ascensores, cobro de alquileres, etc. Dificultades de gestión máximas en el caso de familias más desfavorecidas y mucho menor en las políticas generales para el acceso de los jóvenes al alquiler de esas viviendas, pero que, en todo caso, ha conducido a que las administraciones se hayan deshecho de las mismas vendiéndolas, con distintos precios y condiciones, a privados o a fondos de inversión, SOCIMIS, etc.

[9] En sentido contrario, hay que señalar que el Consell Executiu de la Generalitat catalana aprobó el 9 de mayo de 2023 un acuerdo de gobierno para viabilizar la expropiación de viviendas que figuran en el Registro de Viviendas Vacías de la Generalitat (fundamentalmente de bancos o fondos de inversión, procedentes de ejecuciones hipotecarias o daciones en pago) y se sitúan en “zonas tensionadas” que lleven más de dos años vacíos si los grandes tenedores de los mismos –según definición del Proyecto de Ley- rechazan ofrecerlos al alquiler social.

[10] Los instrumentos de ordenación urbanística podrán promover la puesta en el mercado de viviendas en régimen de alquiler durante períodos de tiempo determinados y a precios asequibles permitiendo incrementos de edificabilidad o densidad o la asignación de nuevos usos a una vivienda o a un edificio de viviendas, incluidos en ámbitos delimitados al efecto. (artículo 17.3.)

[11] Con cifras más actuales, del total de las viviendas construidas entre el año 1962 y el año 2020, el 31,5% fueron viviendas protegidas, es decir, unos 5,7 millones de viviendas que se promovieron al amparo de algún régimen de protección pública, pero que, en su mayoría, y pese al importante esfuerzo público realizado en su promoción y construcción, han dejado de estar sujetas, en plazos relativamente cortos, a ningún tipo de límite de venta o alquiler. A raíz del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, la construcción de vivienda social en España cayó en picado. Si entre 2004 y 2012 se acabaron más de 50.000 VPO en todos los ejercicios, desde 2015 en ningún año se ha llegado a finalizar ni 10.000 viviendas protegidas, menos del 25% de las cuales se vienen dedicando al alquiler. Y, además, las que se hacen para venta, normalmente acaban en el mercado libre pasados unos años.

[12] Se puede estimar que España tendría un déficit actual del orden de un millón de viviendas sociales para alquiler asequible a bajas y muy bajas rentas, con necesidades territoriales muy diferenciadas, cuya promoción pública solo va a ser viable a largo plazo si las administraciones competentes dedican los suficientes presupuestos públicos y el suelo legalmente obtenible para las mismas a este fin.

[13] El INE (www.ine.es) recogía una caída del 11,3% para la totalidad de los precios de la vivienda (nueva y de segunda mano) entre el cuarto trimestre de 2007 y el primero de 2010, con una devaluación de los activos inmobiliarios del 16%, entre junio de 2007 y junio de 2010, que alcanzó un máximo del 19,4% para la costa mediterránea y un mínimo del 11,3% en las capitales y grandes ciudades.

[14] Las entidades financieras destinaron del orden de 145.000 millones de euros a financiar la compra de unos 200 millones de metros cuadrados de suelo hasta el año 2007, sin viabilidad de desarrollo a largo plazo. De hecho, hasta 2014, no cambia la perspectiva de que este suelo se urbanice y edifique.

[15] Del orden del 80% de los activos que recibió la SAREB en 2012, eran préstamos dudosos, que, en parte, ha ido trasformando en viviendas que, en el orden del 40% estaban habitadas por familias insolventes.

[16] Como ejemplo representativo, Axis Corporate señalaba que, entre 2015 y 2018, las entidades financieras han traspasado a los grandes fondos 147.354 millones de euros en activos (tanto en créditos fallidos como en adjudicados), de los cuales 110.000 millones de euros venían de Santander, BBVA, CaixaBank y Sabadell, yendo a parar mayoritariamente (94.000 millones) a tres grandes fondos: Cerberus, Blackstone y LoneStar, estimándose en este estudio que del orden del 29% de ese valor correspondía a suelo.

[17] Un ejemplo paradigmático ha sido el caso de Blackstone y las ventas de las viviendas de su SOCIMI Fidere, famosa por ser propietaria de las 1.860 viviendas de protección pública adquiridas a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) por 128,5 millones de euros (media de 69.086 €/vivienda), con una muy elevada plusvalía para el fondo, cuya intención final es deshacerse de la totalidad de estas viviendas por la mala imagen creada. Las viviendas de protección pública de la EMVS estaban destinadas fundamentalmente a alquiler joven con un plazo para la protección pública de esos arrendamientos limitado, lo que ha sido la base de la plusvalía obtenida por Blackstone porque, una vez concluido el plazo, la vivienda pasa a funcionar como libre, pudiendo aumentar el alquiler, revalorizando su precio.

[18] La SAREB, tras los procesos de venta, asignación y amortización de préstamos, con viviendas en proyecto o construcción, sobre todo en el litoral de Cataluña y de la Comunidad Valenciana, y en áreas periurbanas, ha ido acumulando pérdidas asumidas en gran parte con los 50.000 millones de euros en bonos avalados por el Estado, que la UE ha obligado a reconocer como deuda pública. La SAREB debe liquidar todos sus activos antes de 2028, por lo que la venta de los mismos es su función actual fundamental. Debe devolver los 50.000 millones de euros en bonos avalados por el Estado, que ha sido su principal fuente de financiación, con los que se han ido cubriendo las actuaciones que han significado pérdidas año tras año desde su creación, quedándole por devolver del orden de un 60% del total de los 50.000 millones.

[19] https://www.boe.es/eli/es/rdl/2022/01/18/1

[20] Unos 20.000 pisos de nueva construcción con estándares de alta eficiencia energética, financiables a cargo del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia Español.

[21] Ingresos anuales de hasta 4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) -37.800 euros brutos en la actualidad- o del doble en caso de que la compra la formalicen dos personas. Cada menor a cargo incrementa 0,3 veces el IPREM y en familias monoparentales el límite se puede incrementar un 70% más.

[22] Se esperan nuevas líneas del ICO con cargo a los fondos europeos esperables de la adenda al PRTRE centradas en la rehabilitación energética de edificios a cambio de que se destinen a alquiler de precio limitado y con este uso social mantenido, al menos, 50 años.

[23] El propio Banco de España. en su Informe Financiero presentado el 11 de mayo de 2023, recoge este riesgo señalando que medidas como el control de los precios en las zonas tensionadas “pueden generar efectos adversos sobre la oferta de alquiler, tanto en cantidad como en calidad, de modo que, en último término, lejos de lograr un abaratamiento de las viviendas arrendadas, se termine dando lugar a mayores niveles de precios”.

[24] La Disposición final primera (Medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda) modifica en este sentido el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos para beneficiar la situación del arrendatario, sobre todo en situaciones de vulnerabilidad. Además, para el pequeño propietario los nuevos contratos deberán estar referenciados al precio del contrato anterior, aunque se permite aplicar la actualización anual definida (la antes definida que puede llegar hasta el 10% si se firma el contrato por diez años, se ha logrado un ahorro de energía primaria no renovable del 30% o de mejora de la accesibilidad debidamente acreditadas); mientras que, para el gran tenedor se establece que no puedan fijar rentas por encima de un determinado índice de referencia, a determinar, diferente según la zona, regla que vale para los pequeños caseros que saquen por primera vez una vivienda al mercado. En concreto, la Disposición final quinta ter (Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda) señala que, para el gran tenedor, la actualización no puede superar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, permitiéndose para el “no gran tenedor” que el incremento de la renta sea el que resulte del nuevo pacto entre las partes; aunque, si este no se produce, el incremento de la renta no podrá exceder la señalada variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.

[25] El recargo podrá ser de hasta el 100% cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años, pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación. Y podrán aumentar el porcentaje de recargo en hasta 50 puntos porcentuales adicionales en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.

[26] Y ello al margen de que se sea gran tenedor o no. De hecho, los valores de referencia que fijan la evolución del precio en estos suelos (que sirven para su expansión en ondas al resto del territorio) cuando son representativos vienen dados normalmente por transacciones entre empresas (o intermediarios de grandes fortunas) que buscan localizaciones singulares.

[27] Un elemento fundamental que incide en el papel de la propiedad de la vivienda en España es el tratamiento fiscal de la riqueza, con un impuesto sobre el patrimonio y, sobre todo, sobre herencias y donaciones, absolutamente insuficiente e ineficiente para equilibrar la concentración de riqueza inmobiliaria y promover el alquiler social.