Introducción.

Tras la consideración en los dos últimos artículos de la historia y perspectivas españolas de la construcción en su conjunto, es imprescindible referirse a una de las partes que integran ese sector y que, adicionalmente, implican la satisfacción de uno de los derechos humanos básicos reconocido por Naciones Unidas: el derecho a una vivienda en condiciones adecuadas. Lo que, además de uno de los elementos fundamentales del Objetivo de Desarrollo Sostenible (ODS) número 11[1], y está recogido explícitamente en el artículo 47[2] de la Constitución Española en vigor.

Derecho directamente asociado a una de las prioridades legislativas del actual Gobierno de coalición, que pretende la aprobación de una nueva ley de vivienda, antes de las elecciones de mayo, “convirtiendo de forma efectiva la vivienda en el quinto pilar del Estado de Bienestar”. Objetivo coherente en la actualidad, dadas las dificultades crecientes de acceso a la vivienda, tanto en propiedad -por el encarecimiento del acceso a las hipotecas- como en alquiler, por el incremento de precios de los mismos, fundamentalmente en las denominadas “áreas tensionadas”. Encarecimientos que implican un incremento de las dificultades para la emancipación de los jóvenes y una vuelta al incremento de los desahucios y a la pervivencia de familias y personas residiendo en alojamientos no adecuados.

Es obvio que una sociedad capitalista como la española sigue considerando mayoritariamente la vivienda como mercancía cuyo precio, de venta o alquiler, debe ser prioritariamente regulado por el mercado. Lo que no es indiferente a que la propiedad de la vivienda sea un factor fundamental de la riqueza de la mayoría de las familias; e, incluso, a que la clase media-alta española sea propietaria de un parque de vivienda en alquiler que viene a representar del orden del 90% del total de viviendas en alquiler.

Pero no podemos dejar de señalar en esta Introducción que, en el ámbito del acceso a la vivienda, los lanzamientos judiciales, tanto por ejecución hipotecaria como por impago de alquileres, se sitúan en del orden de 40.000, en 2022, según cifras del Consejo Superior del Poder Judicial. Si bien llegaron a alcanzar máximos respectivos en 2009 y 2010 (superiores a los 90.000) para descender a las cifras actuales gracias, en gran parte, a las medidas adoptadas por el Gobierno de coalición.

En todo caso, cifras de muy elevada magnitud que nos hablan de un inadecuado cumplimiento del mandato Constitucional y de una regulación inadecuada de un mercado de la vivienda y del alquiler que, junto a un número muy elevado de viviendas desocupadas, no consigue establecer procesos que permitan una relación aceptable entre precio de la vivienda y del alquiler y la posibilidad de acceso a la totalidad de la población española a la misma. Cómo se ha llegado a esta situación y cuáles son los factores que han venido incidiendo en el incumplimiento de nuestra propia Constitución, son los aspectos a considerar en el presente y próximo artículo que dedicaremos al tema.

En éste, consideramos cómo los procesos heredados hasta la crisis de 2008 significaron la introducción de cambios muy significativos en la producción de viviendas y en el mercado inmobiliario, que condicionan de forma radical la actual situación y las nuevas tendencias para el sector, enmarcando los procesos a abordar por la señalada ley de vivienda en tramitación.

Una evolución explosiva del parque de viviendas español.

El Parque de viviendas español ha crecido significativamente desde 1970, según se aprecia en la Figura siguiente, con incrementos que se situaron en el 38%, entre 1970 y 1981, principalmente como consecuencia del fuertísimo incremento de las viviendas secundarias (138%) y desocupadas (76%), para descender al 17% entre 1981 y 1991, aunque con un incremento del 54% en las secundarias, y ascender nuevamente a cifras superiores al 20% entre 1991 y 2011, con un primer periodo, 1991-2001, en el que viviendas principales, secundarias y desocupadas crecieron a ritmos similares, y un segundo período, 2001-2011, en el que son las principales las que marcan el ritmo de crecimiento más significativo, atendiendo al fuerte crecimiento de la población inmigrante a este país en este periodo. Como apreciamos, viviendas secundarias e inmigrantes son dos factores fundamentales en la dinámica del parque de viviendas 1970-2011.

Tras 2011 se registra un fuerte descenso en el ritmo de producción de viviendas, creciendo las totales en menos de un 3%, hasta 2021, según las estimaciones del MITMA[3]; y las principales –según los últimos datos del INE[4]– en un 4% como consecuencia de los efectos de la crisis iniciada en 2008, de las viviendas nuevas sin vender generadas hasta entonces, y del incremento de la emigración de parte de la población inmigrada en períodos anteriores.

En paralelo, con los últimos datos del INE, de 22 de febrero de 2023, para 2021[5], el número de viviendas en alquiler se ha incrementado desde 2011, pasando del 13,5% del total, de 2011, al 15,9%, de 1 de julio de 2021, siendo ahora el 75,2% los hogares residiendo en vivienda de su propiedad, frente al 78,9% de 2011.

Como es natural, la vivienda alquilada es mayoritaria en las grandes ciudades; y son el 56,4% de los hogares con todos sus miembros extranjeros y el 43,3% de los hogares mixtos (con españoles y extranjeros) los que residían, en 2021, en régimen de alquiler, frente a solo el 10,5% de los formados íntegramente por personas de nacionalidad española. Igualmente, es el nivel de renta otro de los factores fundamentales que discriminan y explican el crecimiento del régimen de alquiler: 20,4% en este régimen para los hogares con ingresos inferiores a 1.000 €/mes; 17,8% para los que se encuentran con ingresos entre 1.000 y 1.499 €/mes; 14,6% para los que se encuentran con ingresos entre 1.500 y 2.499 €/mes; 11,8% para los que se encuentran con ingresos entre 2.500 y 4.999 €/mes; y 10,6% para los que se encuentran con ingresos superiores a 5.000 €/mes.

A la antes señalada influencia de la inmigración en la evolución del parque de viviendas podemos añadir otra característica fundamental respecto al peso de esta inmigración en la tenencia en régimen de alquiler de la vivienda, junto a la lógica preeminencia de los niveles de renta familiares en la utilización del alquiler.

Precios y dificultades de acceso a la vivienda.

Los últimos datos disponibles sobre la evolución de los precios y de la accesibilidad a la vivienda, en propiedad o en alquiler, aunque con variaciones según las fuentes, y con valores muy diferentes por Comunidades Autónomas (con incrementos mucho más importantes en los archipiélagos y en las grandes ciudades), nos hablan de un incremento del orden del 7% para el precio de adquisición del m2 de suelo de vivienda, en 2021, y del orden del 5%, en 2022; y ello, frente a un decremento para el alquiler, del orden del 7%, desde octubre de 2020 a diciembre de 2021, y un incremento del orden del 6%, en 2022.

Como consecuencia del mayor incremento acumulado en los costes de compra de la vivienda que de la renta media de las familias, la evolución del número medio de años necesarios para la adquisición de una vivienda, y el porcentaje de la renta que una familia media española ha de dedicar a la compra de la vivienda, ha evolucionado drásticamente, desde 1987 a 2022: Primero, hay que destacar el incremento desde la recuperación de la primera crisis, de 1979-1986, hasta 1991, donde la entrada en la Comunidad Económica Europea (CEE), en 1986, y la dinámica ya señalada en el artículo anterior de fuerte financiación de los Fondos Europeos para la inversión en construcción, van a facilitar un fuerte proceso especulativo hasta inicios de los noventa, que remitirá con la nueva crisis, 1992-1999, para dar lugar a otro nuevo proceso financiero-especulativo hasta el 2008, tal y como se aprecia en la Figura siguiente.

De una relación precio de la vivienda a la renta bruta por hogar, de marzo de 1987, de 2,9 veces, se pasa a 4,5 veces, en diciembre de 1991, como consecuencia del nuevo ciclo especulativo, que lleva igualmente a que el esfuerzo teórico anual sin deducciones, asociado a la renta media de los hogares, se incremente del 42,2%, de marzo de 1987, al 69,4% de junio de 1990. La siguiente crisis económica, hasta 1998, va a conseguir reducir la relación precio de la vivienda/renta bruta por hogar a 3,4, en marzo de 1998 y el esfuerzo teórico al 23,5%, en septiembre de 1999. Pero desde 1996, el nuevo Gobierno del partido popular y su política de liberalización del suelo y promoción de la vivienda genera el mayor ciclo financiero-especulativo en la democracia española, que acabaría con una relación precio de la vivienda/renta bruta por hogar de 9,0 veces, en septiembre de 2007, y en máximo de esfuerzo teórico del 52,4% en septiembre de 2008.

Especulación urbanística hasta la crisis de 2008.

Tras la Guerra Civil, se produjo en España un primer proceso de amplias transformaciones territoriales, en las que, como hemos mostrado en artículos anteriores, la construcción jugó un papel fundamental, tanto ante las presiones de unas migraciones del campo a la ciudad, como por los nuevos desarrollos productivos industriales y del sector servicios, que exigieron la construcción de nuevas infraestructuras, edificaciones y viviendas.

Esta transformación estuvo acompañada de fuertes procesos especulativos sobre el precio del suelo, que repercutió en el precio de la vivienda, tanto en las áreas metropolitanas que atraen población, como en las posteriores zonas de desarrollo turístico, fundamentalmente centradas en los archipiélagos (Baleares y Canarias) y, en menor medida, en la Costa Brava y en el resto de costa mediterránea.

Los crecientes problemas para el acceso a la vivienda y a los equipamientos adecuados fueron resultado de la falta de control de procesos especulativos y del desorden urbano que ni la Ley del Suelo aprobada en 1956, ni su desarrollo ni el planeamiento derivado habían logrado atajar[6]. Y ello, fundamentalmente, por: a) la filosofía de primar “el crecimiento a toda costa” frente al equilibrio territorial y urbano y la descongestión; b) el enfrentamiento entre las visiones urbanísticas y territoriales (herencia de los falangistas encargados del urbanismo español) y las economicistas y “eficacistas” de los opusdeistas defensores del crecimiento “de la tarta”, de la que ya después se produciría su reparto; el predominio de los segundos implicó que primara la visión sectorial ligada a las infraestructuras de transporte, o a la Ley sobre Centros y Zonas de Interés Turístico Nacional, de 1963, sin considerar los criterios o previsiones de los planes urbanísticos o territoriales, o, directamente, cuestionando los mismos; y c) porque los polos de desarrollo, verdadero motor de los tres Planes de Desarrollo del período franquista, se implantan en muchas ocasiones sin la correspondiente ordenación, o con el manifiesto incumplimiento de las mismas por sus gestores[7].

Sin embargo, entre 1960 y 1975 se aprueba planeamiento urbanístico que permite la expansión de municipios con unos 19 millones de habitantes, lo que constituye del orden del 55% de la población española en el período, cuyo desarrollo, incumplimiento o desbordamiento se produce en paralelo al enriquecimiento de promotores urbanísticos que hacen negocios verdaderamente extraordinarios con la especulación del suelo y con la edificación irregular o directamente ilegal desde la perspectiva de la normativa vigente.

El indudable fracaso del urbanismo y de la ordenación del territorio en la época del desarrollismo lleva a que, diecinueve años después de la promulgación de la Ley del Suelo de 1956, y todavía en una etapa predemocrática, se apruebe la Ley de Reforma 19/75, atendiendo a que “el examen de la situación urbanística española permite concluir que el proceso de desarrollo urbano se caracteriza, en general, por la densificación congestiva de los cascos centrales de las ciudades, el desorden de la periferia, la indisciplina urbanística, y los precios crecientes e injustificados del suelo apto para el crecimiento de las ciudades”.

Los elevados precios del suelo y de las edificaciones se ligan a las elevadas plusvalías de los propietarios que especulaban con el suelo. Y también se recogía en esta ley de reforma el fracaso de los mecanismos previstos en la Ley de 1956 para luchar contra la especulación, que se basaban en gran parte en la capacidad de los Patrimonios públicos del suelo para ser utilizados como reguladores del mercado; y en el registro de solares y la enajenación forzosa de los no edificados, como mecanismo para luchar contra la retención artificial de suelo. Mecanismos demostrados como poco útiles en la práctica hasta la actualidad, pese a que teóricamente son óptimos, por la inoperancia en su aplicación por las administraciones competentes.

Está claro que la producción de viviendas en España fue uno de los elementos fundamentales de acumulación de plusvalías especulativas, sobre todo para un reducido grupo de grandes empresas inmobiliarias, inicialmente muy ligadas “al régimen” tras la Guerra Civil. Y que la creciente urbanización de la sociedad española vino acompañada de la falta de solución satisfactoria al derecho a una vivienda digna para gran parte de los hogares, y a la generación de procesos irreversibles de degradación e insostenibilidad ambiental para ámbitos muy significativos de España (chabolismo, edificaciones ilegales en áreas no urbanizables, etc.) que hubieron de ser corregidas por las administraciones en la etapa democrática.

Pero la tendencia potenciada por el franquismo de una ausencia real de medidas incentivadoras del alquiler, y el impulso dado a la vivienda en propiedad facilitaron la creación de un gran parque de vivienda en propiedad[8] que perduraría hasta el censo de 2001 (82,2% de viviendas principales en propiedad) para disminuir posteriormente al incidir, fundamentalmente los inmigrantes, en el incremento de las viviendas en alquiler, tal y como se ha señalado anteriormente.

Los primeros Gobiernos democráticos fueron acercando la economía española a las tendencias y condicionantes “liberalizadores” que venían desde la entonces Comunidad Económica Europea a la que nos adherimos en 1986. Así, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril (conocido como Decreto Boyer, promulgado bajo el Gobierno socialista) potenció la inversión en viviendas con medidas fiscales potenciadoras de la propiedad, y estableció la liberalización de los precios y de las condiciones de los alquileres lo que dio lugar a un fuerte incremento en los precios de los alquileres y a la profusión de contratos de corta duración, “justificados” por “la insuficiencia de una oferta capaz de satisfacer la demanda de vivienda existente” [9].

Se logró incentivar la producción de viviendas como inversión y la expansión del mercado inmobiliario español (fundamentalmente en segunda residencia, como veíamos en la Figura 1), así como el crecimiento sensible de la propiedad de la vivienda de los hogares españoles (a la par que su endeudamiento hipotecario), pero no logró evitar que empeoraran las condicionas de acceso a la vivienda (como veíamos en la Figura 2).

A finales de los ochenta y principios de los noventa, en el mundo se van a producir trasformaciones radicales tras la caída del muro de Berlín (finales de 1989) y la desaparición (1991) de la Unión de Repúblicas Socialistas Soviéticas (URSS) y la disgregación del Pacto de Varsovia, que significan, desde muchos puntos de vista, un cambio estructural en las relaciones planetarias. Se inicia una nueva época en el desarrollo global, con un papel fundamental para la globalización y el capitalismo financiero-especulativo, que generan en España -desde 1994 hasta 2007- uno de los períodos más significativos del crecimiento económico español, en el que las políticas desarrolladas para le entrada en el euro tienen un efecto extraordinariamente positivo sobre las macro-magnitudes básicas: se acelera la convergencia con la UE, reduciendo la inflación; se logra un equilibrio presupuestario y una disminución del endeudamiento público; se logra un saldo positivo creciente en la Balanza corriente exterior; se genera un ritmo de crecimiento de puestos de trabajos muy elevado, reduciendo la tasa de paro a un dígito, nivel desconocido desde los años setenta. En paralelo, también en este período se dispara la inmigración desde el exterior, reestructurando la pirámide de población española y su tendencia al envejecimiento. Las tasas de natalidad repuntan, la población potencialmente activa y las tasas de actividad crecen muy sensiblemente (se supera la cifra del 55%, nunca alcanzada hasta entonces en la España democrática) y la tasa de paro, como hemos señalado, se empieza a acercar a niveles europeos.

No obstante, progresivamente van a ser la economía financiero-especulativa e internet los que van a jugar un papel fundamental en esa globalización y, también, en las sucesivas crisis especulativas que fueron jalonando el proceso de cambio global que caracteriza el período 1991-2008, que también es el de mayor expansión de la urbanización y de las obras públicas y la edificación (con la consiguiente transformación territorial).

Desde 1994 se produce un repunte muy significativo de la economía española frente a la de la UE, incrementado con la puesta en funcionamiento del euro y la generalización de los bajos tipos de interés y de una inflación reducida. Condiciones que, asociadas a las modificaciones legislativas del partido popular, fundamentalmente entre 1996 y 1998, muy propiciadoras del sector especulativo inmobiliario, favorecieron tanto la generación de una nueva burbuja en este sector, como un fuerte apalancamiento del sector privado, y un alto endeudamiento de las familias y del sector bancario que, apoyando la burbuja, acudió a endeudarse a mercados financieros de la Eurozona. Esto disparó a posiciones punteras en el mundo los niveles de endeudamiento exterior privado respecto al PIB de España, sin que se produjeran reacciones correctoras por parte de las autoridades competentes, ni en el ámbito económico ni en el urbanístico-territorial, para racionalizar los procesos de transformación y urbanización del territorio.

El Banco de España señala cómo, en diciembre de 1999, la riqueza inmobiliaria de los hogares españoles se situaba en el 434% de la renta disponible bruta de los mismos. En junio de 2007 había alcanzado el 967%, más que duplicando la cifra en los poco más de 7 años transcurridos. Desde entonces, la cifra va a bajar al 639%, en diciembre de 2013, para mantenerse desde entonces en cifras del orden del 645-660%, hasta diciembre de 2016, en que se inicia un nuevo aumento hasta septiembre de 2022 (último dato disponible en la fuente citada) donde alcanza un valor del 770%, todavía muy lejos del señalado 967% récord del período previo a la crisis. El saldo del crédito hipotecario a estos mismos hogares había ascendido de forma continua, desde el 16% del PIB, en marzo de 1995, al 64%, en junio de 2010, para luego ir decreciendo hasta el 42%, en diciembre de 2019. Desde entonces se mantiene entre 46 y 39%, que es la última cifra disponible para diciembre de 2022.

En paralelo, el porcentaje del crédito con garantía inmobiliaria respecto al PIB corriente, a precios de mercado, pasó del 19,66%, en marzo de 1999, al 57,07%, en diciembre de 2010, casi triplicando su magnitud. La crisis le empujó al 38,35%, para diciembre de 2019 –todavía en valores del orden del doble que diez años antes- con ligeras evoluciones al alza (42,66% en marzo de 2021) para acabar en el 36%, de diciembre de 2022, última cifra disponible.

En todo caso, la financiación a promotores y a los hogares se veía acompañada de la inversión extranjera en inmuebles, agudizando los desequilibrios La magnitud de la creación especulativa de valor producido y su desmesurada dimensión frente a otros países de la OCDE, se aprecia en la evolución comparada de los precios medios de las viviendas, en su relación con respecto a la renta media, en la evolución de las licencias de construcción de edificios residenciales y en la magnitud del crédito al sector, en comparación con los niveles semejantes de países europeos y de EEUU, que se recogen en las Figuras siguientes.

El paralelismo en la forma de los gráficos anteriores, así como la fuerte diferencia con los países considerados, muestran también una de las novedades del gran ciclo especulativo inmobiliario español, 1996-2008, como es su duración e intensidad, directamente asociada a la integración en el Euro-área, con la desaparición de los riesgos de depreciación de la peseta (con el que acababa cada uno de los ciclos anteriores), unos tipos de financiación internacional muy ventajosos y el fuerte aumento de la capacidad de financiación en esos mercados internacionales, asociada a la desregulación producida en los mismos.

Las viviendas de protección oficial (VPO) como solución fallida al problema del acceso a la vivienda.

Sin tener en cuenta las variaciones y diferentes características de lo que se encuadra en el capítulo de viviendas protegidas (VPO para compra o para alquiler; de régimen especial o de régimen general, etc.) y excluidas las viviendas a precio tasado o de otro tipo de ayuda o subvención, encontramos que la evolución de las VPO como mecanismo para facilitar el acceso a las personas de menores recursos económicos ha sufrido grandes variaciones desde las etapas pre-democráticas a la actualidad, aunque manteniendo una tendencia básica decreciente en su número en términos absolutos, salvo el período 2002-2009, tal y como se aprecia en la Figura siguiente.

Las crisis económicas siempre han implicado una reducción significativa en la intervención pública y en el número de VPO iniciadas. Desde cifras del orden de 200.000 VPO/año, previas a la crisis iniciada en 1977, hasta las del orden de 135.000 hasta 1986, donde la incidencia de la liberalización del Decreto Boyer hace llegar a un mínimo de VPO iniciadas en el siglo XX, al pasar a cifras del orden de unas 43.000 para 1991.

El diagnóstico del Plan de Vivienda 1992-1995 señalaba como elementos adicionales al tradicional problema del acceso a la vivienda en las grandes áreas urbanas la reducida dimensión del parque en alquiler, el fracaso de una política de VPO basada prioritariamente en la construcción (con apoyo al promotor) y en una generalización del fraude en la adquisición y uso de la VPO.

Este Plan supuso un ligero aumento de las VPO iniciadas, que pasó a cifras del orden de 68.000 VPO/año, en 1995. Pero, desde 1996, la llegada del partido popular al Gobierno inicia un nuevo ciclo especulativo inmobiliario-financiero, con las medidas liberalizadoras establecidas que minimizan la intervención pública en el ámbito de la vivienda, al tiempo que alimentan masivamente la urbanización de todo el suelo con expectativas especulativas que no estuviera protegido. El resultado es que se redujo nuevamente la construcción de VPO, pasando de las 67.756 VPO iniciadas, en 1995, a las 44.014 VPO iniciadas en 2002, produciéndose después un breve despegue, que es otro factor característico de las etapas preelectorales.

El nuevo Gobierno socialista establecido en 2004 va a impulsar de nuevo el inicio de VPO que será fuertemente truncado por la gravísima crisis financiero-especulativa generada en 2008, que afectó de una manera radical a un país con empresas y familias fuertemente endeudadas y con un sistema financiero que, fundamentalmente a través de las Cajas de Ahorro, había convertido el préstamo hipotecario en una fuente básica de la dinámica del sistema inmobiliario, de la construcción y del conjunto de la economía española.

Algunas conclusiones de la experiencia pre-crisis de 2008.

En los treinta años transcurridos entre 1978 y 2008, la evolución media de España fue radical en distintos aspectos: el bienestar de la población mejoró muy sensiblemente; mejoró su esperanza de vida y se avanzó hacia elevados niveles de formación y cualificación, nivel de renta, de empleo y de actividad, alcanzando valores medios similares a los de la Unión Europea. La actividad inversora en el sector de la construcción posibilitó niveles de equipamiento y dotación accesibles (lo que podemos denominar renta social) que también mejoraron sensiblemente; y, aunque todavía estaban alejados de la media de los países más desarrollados, su incidencia sobre la población era mucho más positiva en 2008 que treinta años antes. Por lo que, en general, se puede decir que, desde el punto de vista socioeconómico, hubo un proceso global positivo para la población española, en muchos aspectos asociado al nuevo papel de las Comunidades Autónomas y a la progresiva sustitución de un “status quo” autoritario por uno progresivamente más democrático. Aunque con claro-oscuros, desde el punto de vista de la transformación territorial, con un papel de la vivienda en propiedad y de la especulación urbanística e inmobiliaria desmesurado, y asociado a graves y crecientes problemas desde el punto de vista de la calidad y sostenibilidad ambiental.

Se impulsó la inversión a través de la vivienda, con un parque en gran parte dedicado a la segunda residencia vacacional/turística, y la recuperación del propietario/rentista o del especulador, como forma de tenencia significativa. Esta forma de tenencia basada en la propiedad de la vivienda por parte de los hogares, ya sea como primera o segunda residencia, o como patrimonio inmobiliario dedicado al alquiler, es uno de los factores fundamentales a tener en cuenta en la futura ley de vivienda.

Se creó una burbuja cuya materialización económica se produce por la subida de precios del suelo, de la edificación y de la vivienda, generada por un acceso al crédito y a la financiación barata, que permite fuertes procesos de especulación sobre estos activos, que retroalimentan nuevas subidas de precios con los beneficios de las trasmisiones asociadas a la burbuja. Como es obvio, las dimensiones de estas operaciones solo eran posibles si en paralelo se producía un fuerte endeudamiento capaz de sostener la promoción y compra de viviendas. La variabilidad del tipo de cambio de la peseta, que se devaluaba en cada crisis, era uno de los factores que permitieron la corrección parcial de estos procesos especulativos con el empobrecimiento frente al exterior, pero haciendo competitivos los productos españoles para la exportación, y atractivos, por baratos, tanto el turismo internacional a España como la inversión en viviendas por extranjeros.

Esta devaluación se ve impedida de forma radical con la adopción del euro y la integración de España en la Euro-zona. Desde entonces, y hasta la actualidad, tras la crisis iniciada en 2008, la incidencia de las variables financiaras, el endeudamiento del estado y de las empresas y hogares adopta otra dimensión, a la que nos referiremos en el artículo siguiente.

En todo caso, no podemos olvidar que el estallido de la burbuja inmobiliaria, unida a la degradación del sistema financiero-especulativo internacional, implicó el corte al crédito, la caída de la inversión extranjera en inmuebles, la salida de la inversión inmobiliaria española hacia el exterior y la aparición del grave problema de refinanciación de las deudas de las promotoras. Y culminó en la mayor crisis financiero-especulativa conocida hasta la actualidad en la historia del capitalismo, asociada a las burbujas en el mercado inmobiliario y a la explosión de la deuda pública y sobre todo privada, en el mundo desarrollado y también en España. Lo que llevó a cifras record de paro, empobrecimiento y degradación de la sociedad del bienestar y a una pérdida de la capacidad de gobierno (modificación de la Constitución) por imposición de instancias internacionales (UE, BCE, FMI) formalizada de una manera más clara tras el rescate financiero, al que nos referiremos en el artículo siguiente.

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[1] ODS 11.1.- De aquí a 2030, asegurar el acceso de todas las personas a viviendas y servicios básicos adecuados, seguros y asequibles y mejorar los barrios marginales.

[2] Constitución Española de 1978. Art. 47.- “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

[3] MITMA(2023). Según datos extraídos el 21/03/2023 (https://www.mitma.gob.es/vivienda)

[4] INE (2023). Según datos extraídos el 21/03/2023  (www.ine.es)

[5] Encuesta de Características Esenciales de la Población y las Viviendas (ECEPOV) de 2021. www.ine.es

[6] Ya en la Exposición de motivos de la Ley del Suelo española, de 1956, se señalaba cómo estos procesos especulativos -calificados de caóticos y desordenados- justificaban la intervención estatal y exigían el desarrollo y aplicación del planeamiento urbanístico. Esta Ley, en una situación ausente de control democrático, se promulga en España para posibilitar una etapa de desarrollo inmobiliario que coincidió con un “desarrollismo” ligado a la fuerte industrialización y urbanización del país.

[7] El propio Ministerio de Vivienda desarrolla el suelo para viviendas públicas al margen del planeamiento, o sobre áreas excluidas del mismo, como vía para obtener suelos a precios asequibles.

[8] La ley de suelo de 1956, la ley de patrimonio de 1966 y los planes de vivienda del franquismo (1944-1954, 1956-1960 y 1961-1975) potenciaron un modelo inmobiliario centrado en la vivienda en propiedad y en el beneficio inmobiliario-especulativo, favoreciendo que en el decenio 1960-1970 según los censos correspondientes, se crearan más de 3 millones de viviendas nuevas y que del 64% de familias que vivían en alquiler, en 1960, y del 30% en vivienda propiedad, en 1970 fueran, respectivamente, 32% en alquiler (reducción a la mitad) y 52% en propiedad (incremento de más de un 70%).

[9] La reforma pretendía aumentar la oferta de vivienda y reducir la presión al alza de los alquileres con beneficio para el propietario y para el arrendatario, lo que permitiría “satisfacer las necesidades de vivienda a una generación de jóvenes que, debido a la situación de bajo crecimiento económico, tienen dificultades para adquirir una vivienda, y además una mayor movilidad geográfica de los recursos humanos, lo cual va a facilitar los procesos de ajuste sectorial que todavía deben producirse en la economía española”. Entre otras medidas favorables a la inversión en viviendas, estableció la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio, y amplió los límites establecidos por la legislación de viviendas de protección oficial. Y eliminó la prórroga forzosa de los contratos de alquiler establecida en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que también pretendió –sin éxito- desbloquear la situación de las rentas congeladas que llevaban a un deterioro progresivo del estado de las viviendas arrendadas bajo este régimen. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1985-8402