Tras casi dos años de retraso en la renovación del anterior Plan de Vivienda 2013-2016, cuya continuación debería haberse analizado y consensuado en 2016 para entrar en vigor en 2017, cosa que no se llevó a cabo, mostrando la desidia o incapacidad del Gobierno del partido popular de cumplir con sus obligaciones en la materia, el Gobierno actual ha aprobado el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 (PEV18-21) el pasado viernes 9 de marzo de 2018, con una serie de objetivos, entre los que destaca, reiteradamente citado bajo distintos epígrafes, la ayuda al alquiler; si bien también aparece –aunque menos señalada en los objetivos- la ayuda a la compra de vivienda. Mantiene igualmente objetivos asociados a la rehabilitación y regeneración y renovación urbana y rural, y destaca la propuesta de distinto tipos de ayudas: a jóvenes bajo distintos epígrafes; a personas que han adquirido viviendas protegidas para el pago de sus hipotecas; a las que se encuentran en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual; y las ayudas a la accesibilidad universal.

En este artículo vamos a centrarnos en el análisis de sus consecuencias territoriales y ambientales, y en sus efectos sobre el nuevo ciclo especulativo en el ámbito de la construcción, que ya señalábamos en esta Sección que se inició en 2014. Lo primero a señalar es que el Plan, siguiendo las líneas de los anteriores Planes consensuados en gran parte con las CCAA, ayuda a la descarbonización y desmaterialización de la economía, así como en la cohesión territorial y en la lucha contra las desigualdades, pero de una manera marginal y manifiestamente insuficiente, tanto en el aspecto cualitativo como cuantitativo a tenor de los Presupuestos previstos para este año 2018 y sus posibilidades de ejecución. E incide de forma contraria a lo deseable –aunque también marginalmente- en la lucha contra la formación de una nueva burbuja especulativa en el sector de la vivienda, aquí más por lo que no hace que por lo que hace.

El 7 de septiembre de 2014, en esta sección de Políticas de la Tierra publicaba un artículo titulado “Suelo y vivienda ¿el inicio de una nueva burbuja especulativa?” donde se planteaba que, aunque bajo circunstancias y condicionamientos muy diferentes, ya se estaban produciendo en 2014 los procesos de inicio de burbuja especulativa, reiterando procesos históricos relativamente similares (con desastrosas consecuencias finales, como todavía estamos sufriendo), iniciados con la entrada de “fondos buitre” y de inversores extranjeros, que aterrizan en el país aprovechando “gangas” asociadas a reducciones de valor patrimonial significativas, bien por devaluación en el tipo de cambio –caso de ciclos anteriores bajo la peseta- o bien por la devaluación socioeconómica y salarial, en el caso actual, unida al estallido del boom inmobiliario-especulativo del período 1998-2007, y a su correspondiente desplome de precios. Incidencia de fondos buitre que no ha dejado de incrementarse desde 2014 hasta la actualidad, con un objetivo básicamente especulativo, esperando colocar en el mercado el patrimonio adquirido cuando se haya producido la revalorización adecuada que, naturalmente, ellos son los primeros en poner todos los medios a su alcance para acelerar. De hecho, según el último Boletín (nº 23) del Ministerio de Fomento sobre Suelo y Vivienda, desde principio de 2011 al tercer trimestre de 2017, se ha mantenido un incremento casi constante en la compraventa de vivienda libre por extranjeros, multiplicando por tres el valor de la inversión extranjera en vivienda en nuestro país entre estos dos períodos.

El segundo factor que se señalaba en el artículo de 2014 era el incremento de rentabilidad producido en el mercado del alquiler ante la disminución del precio de la vivienda que, con una rentabilidad de los depósitos de capital absolutamente marginal y un recalentamiento de la bolsa y de los mercados de inversión alternativa, convertía en una inversión atractiva la compra de vivienda para alquiler; siempre unida a la esperanza adicional de que a la rentabilidad anual del alquiler se sumara la revalorización de la propia vivienda. La irrupción de las SOCIMI en el mercado de alquiler de oficinas y viviendas también ha sido un factor positivo que ha ayudado a que, de acuerdo con los datos de Eurostat, el mercado del alquiler llegara en España al 22% de la población en 2016, con un incremento del 19% sobre las cifras medias de 2007. Aunque todavía está un 27% por debajo de la media de la Unión Europea, y muy alejada de las cifras de Alemania (48%), Reino Unido (37%) o Francia (35%), los cambios registrados en el régimen de tenencia de la vivienda en España han sido espectaculares para los ámbitos urbanos y comunidades autónomas más dinámicas. Así, según el Boletín especial del Ministerio de Fomento sobre el Alquiler Residencial en España (publicado en noviembre de 2017) las diferencias regionales respecto al porcentaje de hogares en alquiler es muy elevada, con regiones en el entorno del 30% -Baleares (33%), Canarias (31%) y Madrid (29%)- y otras con cifras del orden de la mitad, como La Rioja (15%) o País Vasco (16%). En los municipios de más de 500.000 habitantes, el porcentaje de hogares en alquiler se situaba, en 2017, en el entorno del 27%. Y aunque los precios del alquiler han pasado de una renta mensual de 9,65 €/m2 en 2007 a 7,48 €/m2 al cierre de 2016, con una reducción del 22,5%, en los últimos años los precios del alquiler se han recuperado con mayor intensidad que los precios de venta de vivienda, y 2017 acabó con el mayor aumento en 11 años al revalorizarse las rentas un 8,9% de media, destacando la máxima de la Comunidad de Madrid (10,4% de revalorización).

En síntesis, el mercado de alquiler mantiene su atractivo y dinamismo en los últimos años en España, con una rentabilidad bruta del alquiler superior al 4%, pero con crecientes problemas, en algunos ámbitos territoriales (particularmente Madrid, Cataluña y los archipiélagos) por el fuerte incremento de precios asociados a la reforma de la ley de 2013 y como consecuencia de la irrupción de las sociedad de alquiler turístico o compartido de pisos o habitaciones en la web (Airbnb, badiapp, idealista,…). Ciudades como Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca, o grandes ciudades turísticas de los litorales mediterráneos o canarios han registrado incrementos del alquiler de más de dos cifras, incrementando la enorme brecha existente entre los precios de estos alquileres y las rentas y salarios medios de la población residente en los mismos y, en particular, la de los trabajadores con contratos temporales y a tiempo parcial que demanda un sector turístico con demanda explosiva en los últimos años en estos ámbitos.

La Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler, de 2013, del Gobierno del partido popular está facilitando el aumento de alquileres desmesurados en los ámbitos más tensos, a la vez que el número de inquilinos que no pueden pagar el alquiler, lo que: crea problemas para el acceso a una vivienda digna al usuario; favorece la gentrificación de las áreas centrales urbanas, potenciando la turismofobia; y colmata los juzgados y el rechazo social ante los procedimientos de desahucio (supuestamente “exprés” según la propaganda gubernamental a la aprobación de la ley señalada). Procedimientos de desahucio que han crecido exponencialmente en los últimos años por motivos asociados al alquiler, representando en 2017 cerca del 60% del total de desahucios ejecutados (35.666, según el Consejo General del Poder Judicial), mientras que la recuperación económica y los procesos de desendeudamiento de los hogares hacían caer en más de un 15% los asociados a ejecuciones hipotecarias.

La respuesta del sector privado está siendo la potenciación del seguro de impago del alquiler (según el Observatorio Español del Seguro del Alquiler, creció un 30%, en 2017, y prevé más del 40% para 2018) con primas también crecientes (en 2017 la prima media creció más de un 13%). Pero para el inquilino o los demandantes de alquiler con recursos decrecientes (según la evolución de los salarios medios percibidos en un marco en el que el número de horas trabajadas por asalariado disminuye y crecen los falsos autónomos contratados por horas) el que el alquiler medio crezca por encima del precio de la compra de una vivienda, sin que existan alternativas en el mercado de viviendas protegidas con alquileres accesibles, supone una situación difícilmente aceptable. Y la incidencia del nuevo Plan de Vivienda 2018-2021 poco contribuye a que las CCAA puedan tener respuestas concluyentes en esta dirección.

Las razones son varias, empezando por el reducido volumen total de ayudas disponibles[1], y siguiendo por el excesivo volumen básico[2] de renta disponible que limita el acceso a estas ayudas (tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples -IPREM: 22.365,42€), siendo de aplicar aquél refrán español de que quién mucho abarca poco aprieta. El que junto a este elevado nivel de renta definido para poder acceder a la vivienda se tenga que poner que los solicitantes no podrán ser propietarios de otra vivienda, muestra que no son los más desfavorecidos –los definidos como en riesgo de pobreza- los únicos en los que se piensa con esta medida, aunque sí sean los más claramente necesitados.

Por el lado positivo, sí hay que señalar las ayudas a desahuciados, donde la cofinanciación por el Ministerio (80%) y las CCAA (20%) de un alquiler de hasta 400 euros mensuales durante un plazo máximo de tres años; y el que los colectivos vulnerables puedan optar a viviendas desocupadas y disponibles de la SAREB o de las entidades financieras para habitarlas en régimen de alquiler, con las ayudas anteriores, siguiendo políticas de CCAA que, sin embargo, el mismo Gobierno ha llevado al Tribunal Constitucional.

Muy relacionado con el aspecto anterior se sitúa el tercer factor señalado en el artículo de 2014, respecto a la evolución de la accesibilidad económica media a la compra de una vivienda, atendiendo a la evolución seguida entre el precio de la vivienda y la renta bruta por hogar que ha ido evolucionando desde el máximo de 7,6 años en 2006, a algo más de 6,3 años, en 2013, estabilizándose en ese entorno hasta 2015, en que empieza a crecer hasta la actualidad, situándose en más de 7 años y un 34,3% de la renta disponible por hogar, según el dato del Banco de España, tras la correcta eliminación de las deducciones por compra de vivienda en el IRPF, desde enero de 2013, según el Banco de España. Pese a la caída del precio de la vivienda con el estallido de la burbuja inmobiliaria, hay que señalar que el esfuerzo económico siempre se ha mantenido por encima del 33%, por la caída paralela al precio de la vivienda de la renta disponible de los hogares. Y no conviene olvidar que los datos medios anteriores de renta por hogar no reflejan adecuadamente el incremento de desigualdad en las rentas generada en España y, por lo tanto, enmascaran las dificultades de acceso reales para formar nuevos hogares a través de la compra por parte de trabajadores y de jóvenes afectados por las situaciones muy precarias de las nuevas condiciones del mercado laboral y con rentas muy inferiores a las medias. En todo caso, no es lógica, como se ha señalado reiteradamente en esta Sección una política pública de vivienda asociada a la compra de la misma y, mucho menos a la compra por jóvenes que deberían encontrar su vía de acceso a la emancipación de la vivienda familiar por la vía de un alquiler accesible, aspecto en el que sí es coherente con lo ya establecido en anteriores Planes en el nuevo PEV18-21.

En ese sentido, el nuevo PEV18-21 considera sólo marginalmente ayudas de hasta 10.800 euros para la adquisición de vivienda a jóvenes menores de 35 años[3], siempre que se ubique en una localidad de menos de 5.000 habitantes[4], con la supuesta intención de evitar la despoblación de las zonas rurales, aunque con difícil relevancia significativa en este aspecto, salvo en territorios donde la dependencia urbana y la presión de la segunda residencia (áreas turísticas o áreas de influencia de segunda residencia de las grandes áreas metropolitanas) favorezcan adquisiciones con escasas repercusiones en un verdadero desarrollo rural sostenible. De hecho, los principales riesgos de dinámicas no deseables sobre ese medio rural provienen de la globalización, del envejecimiento-despoblamiento, de la colonización-dependencia de las ciudades y de los previsibles efectos negativos del calentamiento global-cambio climático. Y algunas de las “soluciones” propugnadas hasta ahora para preservar y reactivar el medio rural son imprescindibles, como al apoyo de mercados de cercanía con producciones primarias ecológicas e integración de los ciclos locales de extracción-transformación-consumo con políticas de “marcas” de denominación de origen y, con mayor cuidado, poniendo en valor su patrimonio natural y cultural, con un turismo rural que, no hay que olvidar, mal gestionado, es en muchos aspectos contradictorio con un desarrollo ambientalmente sostenible.

Un cuarto factor que se destacaba en 2014 como resistencia a una nueva burbuja especulativa en el mercado de la vivienda era la dificultad de acceso a los préstamos hipotecarios que, aunque mejorando entonces tanto por la reducción de los tipos bancarios (fundamentalmente el Euribor utilizado como referencia para las hipotecas, que ha evolucionado de forma continua hasta mínimos históricos negativos del -0,19 en marzo de 2018) como por el exceso de liquidez bancaria (en vez de cobrar se ha llegado a pagar por préstamos en el interbancario), en el cuarto trimestre de 2013 los préstamos hipotecarios representaban la tercera parte de los créditos concedidos en el mismo trimestre del 2010, donde se elevaban a los 120.035 préstamos. Desde 2013 el número e importe de los créditos presenta una tendencia claramente creciente, aunque en contra actuaba el doble hecho de que, como reflejo del incremento de la desigualdad en España, las ejecuciones hipotecarias crecían (ya hemos señalado que en la actualidad están en claro descenso) y el crédito dudoso se mantenía muy elevado, llegando al entorno del 40% a mediados de 2014, y cayendo drásticamente desde entonces en el sector inmobiliario hasta la actualidad (21% en septiembre de 2017). Descenso que unido a las nuevas facilidades de acceso a la hipoteca son otros tantos factores posibilitadores de la generación de una nueva burbuja inmobiliaria si no se actúa inteligentemente al respecto.

El quinto factor que se señalaba en el artículo de 2014 como favorecedor de las burbujas inmobiliarias era la ideología que predomina en el sector, con un fuerte peso de las políticas “liberalizadoras” en la actuación urbanizadora y edificatoria, impulsado y defendido desde el Gobierno actual, pese a que estas políticas han favorecido –y no evitado- las burbujas inmobiliarias especulativas creadas en España[5]. Gran parte del inmenso volumen de viviendas no vendidas, o hipotecadas y dadas en “dación de pago”, y del suelo calificado y en gran parte hipotecado a precios muy distantes de su valor tras el estallido de la burbuja, ha terminado en gran parte en el “banco malo” (SAREB) que, al 50% aproximadamente, está financiando sus pérdidas a costa del conjunto de los españoles, liberando al sistema financiero de la mitad de estas pérdidas. Los fondos buitre a que nos referíamos anteriormente han colaborado en la adquisición a precios de saldo de estas viviendas, edificios y suelo urbanizado.

En este marco general, el factor fundamental que está consolidando el inicio del nuevo proceso especulativo, es el mismo que ya estuvo presente en la burbuja del período 1985-1991 y en la del 1996-2007: son los denominados “precios de referencia” asociados a la presión de segmentos de la demanda con alto poder adquisitivo, que inciden sobre localizaciones específicas de oferta necesariamente muy restringida: el terciario, el residencial de elevado poder adquisitivo y la inversión inmobiliaria especulativa selectiva. Ello es así porque en el suelo urbano central de los principales núcleos urbanos (Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao,…) los solares disponibles de este tipo son muy escasos, y aunque su uso está condicionado por el entorno, la normativa y las ordenanzas urbanísticas, el suelo y la vivienda de características singulares (de lujo y de alta centralidad, fundamentalmente) están fuertemente controlados. Así, la vivienda central de lujo en el mercado libre de las grandes ciudades tiene un control prácticamente monopolístico, y las escasas actuaciones viables sobre el mismo se realizan con valoraciones muy altas respecto a los valores medios. El límite al precio de la edificación en estas áreas viene dado por la capacidad de compra de la demanda potencial y por las expectativas, fácilmente controlables, de revalorización de los usos o actividades que se desarrollen, donde los fondos buitre y los especuladores profesionales tienen amplia experiencia al respecto. Además, determinadas tipologías edificatorias y localizaciones tienen un efecto demostración muy importante, con un peso muy fuerte en la fijación de la evolución de los precios de la edificación en el conjunto de la ciudad y en su área de influencia. Por ello, los precios de estas edificaciones singulares, que denominamos “precios de referencia”, se establecen de forma puntual, y suelen presentar saltos temporales muy significativos en la remuneración por metro cuadrado de techo. Estos “precios de referencia”, y su evolución temporal, tienen una importancia fundamental en el proceso de traslación de los precios “por ondas” hacia los ámbitos adyacentes y hacia los municipios limítrofes, lo que explica que se den pueblos del medio rural, sin demanda real de vivienda significativa ni tensión en los mercados de suelo o vivienda, donde los precios terminan asemejándose a los de otras áreas del mismo “nivel de onda”. De esta manera, la fácil especulación ya generada en los “precios de referencia”, sobre todo de Madrid y Barcelona son los que están marcando la pauta de las tendencias especulativas para el resto del territorio.

La difusión y propaganda respecto a que “en 2015 se tocó fondo en la devaluación de precios de suelo y vivienda” y que se ha iniciado un nuevo ciclo de alzas que se está produciendo de forma acelerada desde ese año 2015, señalando que ahora es el “momento idóneo para invertir”, ya que en años sucesivos la revalorización será imparable, es el último factor que juega un papel fundamental –adecuadamente extendido por los medios de comunicación- en la dinámica en que estamos inmersos en la actualidad, sobre la que el PEV18-21, tiene y tendrá una influencia absolutamente marginal.

Por ello, es conveniente concluir este artículo recordando que en la última crisis de España, la especulación inmobiliaria potenciada desde 1998 por el partido popular, y no corregida entre 2004 y 2008 por el partido socialista, ha jugado un papel fundamental. Y que, adicionalmente a las graves consecuencias de los incrementos en el precio de los productos inmobiliarios sobre el problema del acceso a la vivienda (alquiler o compra) de la población (sobre todo para la de menor capacidad adquisitiva: rentas bajas y jóvenes) otros aspectos negativos de este proceso especulativo se sitúan en:

  • Implica una transferencia de renta regresiva desde los no poseedores de productos inmobiliarios, a los poseedores de los mismos, donde los especuladores son los principales beneficiarios.
  • Implica un incremento del peso de los productos inmobiliarios sobre la totalidad del capital necesario para una inversión productiva, reduciendo el capital utilizable para la misma.
  • Incentiva la deslocalización, con la desaparición de actividades productivas que ven como alternativas más rentables la rentabilización de su patrimonio inmobiliario.
  • Incentiva la localización ilegal o irregular de actividades, con el incremento de los impactos ambientales negativos asociados.
  • Potencia la reaparición del hacinamiento, de los barrios marginales y del desarrollo de infraviviendas.
  • Genera tensiones para el incremento de edificabilidades y densidades en la ciudad consolidada y sobre la periferia, a la vez que dificulta la disponibilidad de suelo para el desarrollo de dotaciones, o de viviendas de protección pública.
  • Dificulta el desarrollo de políticas de vivienda en alquiler y la conveniente movilidad deseable para la población potencialmente activa, sobre todo cuando el alza coexiste con tipos hipotecarios muy reducidos.
  • Dificulta las políticas de regeneración y rehabilitación territorial, urbana y edificatoria, absolutamente imprescindible en una España cuyos edificios y ciudades tienen una eficiencia energética muy reducida frente a las exigencias de la UE.

___________________________________________________________________

[1] La ayuda será del 20% del precio de la adquisición del inmueble, con un máximo de 10.800 euros, para menores de 35 años con ingresos inferiores a 22.365,42 euros y un precio de la vivienda inferior a 100.000 euros.

[2] El Ministerio destaca que hay 6.353 municipios que cumplen los requisitos, aunque olvida la muy desigual estructura y dinámicas de despoblación y envejecimiento de estos municipios, donde, en conjunto, en efecto residen del orden del 9% de los jóvenes menores de 35 años (fundamentalmente en la España interior: Aragón, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Extremadura, La Rioja y Navarra) pero donde, en la inmensa mayoría de estos municipios la reversión de su situación de decrecimiento y abandono dependen de otros tipos de políticas y acciones que ya se pusieron de relevancia en la Ley de desarrollo rural sostenible de 2007.

[3] Un Gobierno del PP liberalizó el suelo en 1998, haciendo urbanizable todo el no protegido, favoreciendo el mayor boom especulativo nunca registrado en España, con cifras explosivas de construcción de viviendas vacías, de incremento record en los precios del suelo, de las cifras de suelo urbanizadas y abandonadas.

[4] El Ministerio cuantifica el actual PEV18-21 en 1.443 millones de euros: 350 millones para 2018; 357 millones para 2019; 364 millones para 2020; y 372 millones para 2021. En teoría con un incremento del 62,46% sobre el Plan 2013-2016, según las cifras del Gobierno, pero no conviene olvidar que, a partir de la crisis las cifras de inversión en edificación del Ministerio se redujeron a un orden del 30% de las existentes antes de 2010 y que el Plan 2013-2016 ya registró una fuertísima reducción en sus presupuestos y en su volumen de ejecución respecto al Plan de 2009-2012 en el que el gasto establecido se situaba en 10.188 millones de euros, es decir 7 veces el presupuesto del PEV18-21.

[5] En algunos casos se incrementa este límite: cuatro veces el IPREM (30.078,36 euros) en los casos de familia numerosa general o personas con discapacidad y hasta cinco veces (37.597,95 euros) en los casos de familia numerosa especial o con algún miembro con alguna discapacidad más grave, como parálisis cerebral, personas con enfermedad mental, discapacidad intelectual, física, sensorial o discapacidad del desarrollo o un grado de discapacidad reconocido de al menos el 33%.